Participation bénévole des copropriétaires à l’entretien courant de l’immeuble

Quelle place réserve la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 aux travaux individuels que les copropriétaires réalisent de leur propre initiative ?

L’article 25 b de ce texte soumet « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci » à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Mais la détermination de tels travaux n’est pas toujours aisée. La décision prise par l’assemblée générale des copropriétaires, dont les demandeurs au pourvoi, membres de la copropriété, demandaient l’annulation, donnait aux membres du conseil syndical « qui le souhaitent », et à leurs frais, l’autorisation de réaliser divers travaux d’entretien des parties communes de la résidence.

La troisième chambre civile était ainsi invitée à se demander si une telle décision pouvait être annulée. Le moyen est rejeté, le juge du droit considérant que « ne constitue pas un excès de pouvoir la décision de l’assemblée générale autorisant les membres du conseil syndical à participer bénévolement à l’entretien courant de l’immeuble ».

L’article 25 b de la loi de 1965 permet une conciliation de la liberté individuelle du copropriétaire avec la rigidité de l’organisation de la copropriété. Celui qui veut obtenir la réalisation de travaux ayant une incidence sur les parties communes peut faire face à un refus du syndicat des copropriétaires. La loi lui permet de se substituer aux pouvoirs de l’organe pour réaliser les travaux lui-même. Mais, pour agir, fût-ce bénévolement, il doit recueillir l’autorisation du syndicat des copropriétaires. Dans un tel système, l’autorisation majoritaire est moins rigide que les règles de l’article 26 de la loi de 1965 et filtre les initiatives sans incidence sur les parties communes. C’est une « technique mise en œuvre pour étendre la liberté d’agir de celui qui l’obtient après s’être soumis au contrôle dont elle est l’occasion » (v. Rép. civ., v° Copropriété des immeubles bâtis, par C. Atias, n° 866). L’article 25 b cristallise cependant le contentieux, notamment quant à son champ...