Agrément tacite d’une sous-location commerciale

A tacitement autorisé la sous-location et a accepté de renouveler le bail principal en connaissance de la réalité de l’exploitation des lieux par un sous-locataire le bailleur qui savait dès la conclusion du bail initial que les locaux avaient vocation à être sous-loués en totalité au sous-locataire, les clauses du bail prenant par ailleurs en compte cette situation et des relations directes entre le bailleur et le sous-locataire s’étant poursuivies au cours des baux successifs.

par Y. Rouquetle 19 mai 2011

Le statut des baux commerciaux se démarque du droit commun des baux à plus d’un titre. Il en va ainsi, par exemple, de la « propriété commerciale » prérogative exorbitante conférée au preneur commerçant. C’est également le cas du droit direct au renouvellement dont va bénéficier le sous-locataire à l’égard du propriétaire bailleur.

Ce droit original trouve son siège au deuxième alinéa de l’article L. 145-32 du code de commerce, aux termes duquel, à l’expiration du bail principal, le propriétaire n’est tenu au renouvellement que s’il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location (pour des applications, V. Com. 1^er avr. 1965, AJPI 1966. 225 ; Civ. 3^e, 13 avr. 1972, Bull. civ. III, n° 228).

Implicitement mais nécessairement, cette condition d’autorisation ou d’agrément renvoie aux dispositions de l’article L. 145-31 du même code, qui conditionnent la validité de la sous-location, d’une part, à l’autorisation du principe de la sous-location et, d’autre part, à l’appel du bailleur à concourir à l’acte.

Ainsi, à l’expiration du bail principal, le sous-locataire pourra exciper de son droit direct, lorsque les deux conditions cumulatives susmentionnées seront réunies.

Il est toutefois admis que l’agrément de la...

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