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Article
Changement d’usage : l’affectation effective à l’usage d’habitation prime
Changement d’usage : l’affectation effective à l’usage d’habitation prime
L’affectation au 1er janvier 1970 du local à un usage d’habitation s’entend de l’affectation effective à un tel usage du local à cette date, peu important l’irrespect éventuel de normes de décence et d’habitabilité alors en vigueur.
par Ariane Gailliard, Maître de conférences, Université Toulouse Capitolele 18 novembre 2025
Alors que la législation sur le changement d’usage des locaux d’habitation a, il y a peu, fait l’objet d’un récent avis de la troisième chambre civile (Civ. 3e, avis, 10 avr. 2025, n° 25-70.002, Dalloz actualité, 5 mai 2025, obs. S. Auffray ; D. 2025. 1456 
, note B. Beignier et M. Thioye ; JT 2025, n° 285, p. 11, obs. X. Delpech ), la revoilà sur le devant de la scène à propos de la caractérisation d’un tel changement.
Si la lutte contre la pénurie de logements est un objectif constant du législateur depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale, elle prend plusieurs visages, comme celui de la lutte contre les locations touristiques ou de courte durée via l’intermédiaire des plateformes numériques. Toute transformation d’un local à usage d’habitation est soumise à une autorisation préalable : le régime actuel se trouve à l’article 631-7 du code de la construction et de l’habitation, issu de l’ordonnance n° 2005-665 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction ainsi qu’à la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014. Dans les communes de plus de 200 000 habitants, le propriétaire changeant l’usage des locaux destinés à l’habitation a l’obligation d’une autorisation préalable auprès des services d’urbanisme de la mairie – c’est à l’autorité poursuivante de rapporter la preuve du changement illicite d’usage en établissant l’usage actuel. La loi Le Meur n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, non applicable au litige, a porté la sanction, une amende civile, de 50 000 € à 100 000 €. Un avis récent de la Cour de cassation y a appliqué le principe constitutionnel de non-rétroactivité de la loi répressive plus sévère (Civ. 3e, 10 avr. 2025, n° 25-70.002, préc.).
En l’espèce, la ville de Paris assignait une société propriétaire et locataire d’un appartement en non-respect de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. Il lui était reproché d’avoir loué l’appartement de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile. Pour rejeter la demande de la ville de Paris, la cour d’appel s’appuyait sur le fait que le local litigieux était issu de la fusion de deux lots. S’agissant du premier, la preuve de l’usage d’habitation...
