Résoudre la crise du logement : acte IV

La sénatrice Dominique Estrosi-Sassone l’avait annoncé en commission mixte paritaire, lors de l’examen de la proposition de loi (PPL) de simplification de l’urbanisme (devenue entre-temps la loi n° 2025-1129 du 26 nov. 2025, Dalloz actualité, 2 déc. 2025, obs. E. Bornet) : la commission des affaires économiques du Sénat devait « à la rentrée » déposer un nouveau texte relatif à la politique du logement (CMP, Rapp. n° 826, 3 juill. 2025, p. 6), en particulier social. Car si le Sénat avait bien « cherché à élargir au maximum le champ de la PPL [de simplification de l’urbanisme et du logement] en l’enrichissant de mesures relatives au logement social (…) », il fallait regretter que « la moisson demeur[ât] maigre ».

C’est dorénavant chose faite. Une proposition de loi visant à conforter l’habitat, l’offre de logements et la construction, très dense – une quarantaine de pages en comptant l’exposé des motifs, avec vingt articles de loi divisés en six axes – a été déposée sur le bureau de la chambre haute le 28 novembre. Après les lois Le Meur (Loi n° 2024-1039 du 19 nov. 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale), Daubié (Loi n° 2025-541 du 16 juin 2025 visant à faciliter la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements, Dalloz actualité, 24 juin 2025, obs. A. Fontin) et, donc, Huwart (Loi n° 2025-1129 du 26 nov. 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement) – toutes à l’initiative de parlementaires – c’est le quatrième acte d’une pièce relative à la résorption de la crise du logement qui est en train de se jouer au Sénat, faisant prendre à cette politique la forme d’un costume d’arlequin.

Partant du constat que les trois lois sectorielles précitées (Le Meur, Daubié et Huwart) sont insuffisantes pour traiter une affection – la crise du logement – devenue structurelle, les promoteurs de ce nouveau texte indiquent d’emblée chercher à oblitérer la dynamique d’aggravation engendrée par le désengagement progressif de l’État. L’objectif poursuivi – établir les fondations d’une politique du logement à moyen terme – est, comme de coutume, ambitieux ; il s’agit en substance de redonner quelques marges de manœuvre aux professionnels du bâtiment, aux bailleurs privés et sociaux, aux investisseurs et surtout aux élus locaux, ainsi (re)placés au cœur de la politique d’habitat social.

Une programmation nationale, une mise en œuvre territoriale

La PPL fixe à l’État des objectifs annuels et programmatiques de production et de rénovation de logements à l’horizon 2030 (art. 1^er). Faisant l’objet d’un nouveau chapitre dans le code de la construction et de l’habitation, ils sont ambitieux et chiffrés. Pour les objectifs de production, il est mentionné 400 000 logements par an, dont au moins 120 000 logements locatifs sociaux (LLS) – les chiffres sont basés sur les travaux du service des données et études statistiques du ministère chargé du Logement. En parallèle, d’autres objectifs sont posés en matière de rénovation énergétique des logements (800 000 rénovations d’ampleur et adaptation de 50 000 logements par an au vieillissement, respectivement soutenues par les dispositifs MaPrimeRénov’ et MaPrimeAdapt’).

L’État devra donc travailler de concert avec les collectivités territoriales pour mettre en œuvre ces nouveaux objectifs ; leur concrétisation territoriale est confiée à l’Autorité organisatrice de l’habitat (AOH ; art. 2). Créée par amendement sénatorial au sein de la loi 3DS (Loi n° 2022-217 du 21 févr. 2022, art. 92), l’AOH est actuellement consultée sur les modifications en matière de zonages d’investissement locatif, peut orienter la reconstitution des logements démolis dans une opération de renouvellement urbain vers les communes déficitaires en LLS (CCH, art. L. 301-5-1-3) et est signataire des conventions d’utilité sociale des organismes possédant au moins 5 % des logements du parc social situé dans leur ressort territorial (bailleurs privés ; CCH, art. L. 445-1). La PPL renforce ces prérogatives en étendant le champ des zonages sur lesquels l’AOH est consultée, désormais systématiquement. Le texte prévoit en outre une possible contractualisation entre l’AOH et l’État, permettant d’adapter les règles relatives à l’habitat et au logement aux circonstances locales, voire aux spécificités ultramarines, et de réviser les zonages en matière de tension locative. Ces mesures sont cependant bien en-deçà de la philosophie de renforcement et d’élargissement des capacités d’action des AOH contenue dans les « propositions concrètes pour aller plus loin » faites par Intercommunalités de France en 2023.

Poursuivre la décentralisation de la politique de l’habitat

Si la loi n° 83-440 du 2 juin 1983 avait permis aux collectivités territoriales de définir leurs « priorités en matière d’habitat », il avait fallu attendre presque vingt ans pour que cette affirmation trouve, péniblement, une concrétisation législative. Mais si, depuis la loi SRU (Loi n° 2000-1208 du 13 déc. 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite « loi SRU »), les collectivités territoriales, et principalement les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI), peuvent définir et mettre en œuvre de véritables politiques locales de l’habitat, ces dernières restent cependant au nombre des politiques publiques les moins décentralisées. La nouvelle PPL souhaite à présent (re)placer les élus locaux au cœur de la politique de logement social.

L’article 55 de la loi SRU impose aux communes urbaines de disposer d’un nombre minimum de logements sociaux...