Indexation à base constante et demande de révision du loyer commercial

La procédure de révision du loyer sur le fondement de l’article L. 145-39 du code de commerce fait l’objet d’une salve jurisprudentielle. En quelques mois, les décisions se sont succédées et le jeu de cet article a permis à la Cour de cassation de « faire la chasse aux clauses d’indexation “encadrées” » (J.-P. Dumur, Révision du loyer à la baisse au visa de l’article L. 145-39 du code de commerce : ni minimum ni plancher !, AJDI 2017. 473 ). Le présent arrêt suit cette ligne.

Avant d’aborder le fond de cette affaire, il est indispensable de rappeler que l’article L. 145-39 du code de commerce institue une procédure de révision spécifique en présence d’un loyer indexé. Selon ce texte, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, « la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire ». Or, la nécessité d’une variation de plus d’un quart du montant du loyer fixé limite considérablement la mise en œuvre de cette clause. Cette règle ne s’est appliquée que ponctuellement au cours des dernières décennies (V. spéc., D. Lipman-W. Boccara, L’article L. 145-39 du code de commerce, AJDI 2010. 18 ).

Toutefois, malgré l’applicabilité discontinue de cette disposition, elle n’en demeure pas moins une « arme redoutable » (M. Gizardin, « Les obstacles à la mise en oeuvre de l’article L. 145-39 du code de commerce », AJDI 2010. 952) que les bailleurs tout comme les preneurs n’hésitent pas à mettre en œuvre selon la conjoncture économique. En effet, le mécanisme prévu par l’article L. 145-39 du code de commerce permet de faire varier le loyer à la hausse comme à la baisse. D’ailleurs, une partie ne saurait renoncer par anticipation à son droit d’obtenir la révision du loyer en vigueur à la valeur locative (Civ. 3^e, 30 mars 2017, n° 16-13.914, Dalloz actualité, 6 avr. 2017, note Y. Rouquet ; ibid. 1572, obs. M.-P. Dumont-Lefrand ; AJDI 2017. 588 , obs. F. Planckeel et A. Antoniutti ; ibid. 473, point de vue J.-P. Dumur ). Toutefois, la pratique a découvert certains obstacles permettant d’empêcher le jeu de l’article L. 145-39 du code de commerce. C’est notamment le cas lorsque la clause d’indexation ayant conduit à une variation suffisante du loyer n’est pas licite.

En l’espèce, le 11 juillet 1994, une société a donné à bail commercial à une autre société des locaux pour une durée de neuf ans à compter du 1^er juillet de cette même année. Ce bail prévoyait une clause d’indexation annuelle sur l’indice du coût de la construction.

En 2010, la société bailleresse a saisi le tribunal de grande instance en révision du loyer indexé sur le fondement de l’article L. 145-39...