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En présence d’un congé nul, le preneur peut soit renoncer à la nullité du congé en sollicitant une indemnité d’éviction et en se maintenant dans les lieux jusqu’à son paiement, soit se prévaloir de cette nullité en optant pour la poursuite du bail. Le fait qu’il reste dans les lieux est sans incidence sur les effets du congé irrégulier qui ne peut le priver de son droit à indemnité d’éviction.
par Maxime Ghiglinole 26 juillet 2018
L’article L. 145-9 du code de commerce prévoit que le congé délivré par le bailleur commercial doit être motivé à peine de nullité. La motivation est appréciée largement par la Cour de cassation. Elle peut par exemple être constituée par une offre de renouvellement y compris si cette offre ne prévoit pas de proposition de nouveau loyer (Civ. 3e, 21 mars 1990, Bull. civ. III, n° 91). Elle peut également se déduire de l’offre de paiement d’une indemnité d’éviction (V., par ex., Civ. 3e, 8 févr. 2006, n° 04-17.898, Bull. civ. III, n° 26 ; D. 2006. 653, obs. Y. Rouquet 
; ibid. 2007. 1827, obs. L. Rozès ; AJDI 2006. 566 , obs. M.-P. Dumont ).
Si une motivation est exigée pour la validité du congé, le refus de renouvellement reste un droit pour le bailleur. Il n’a donc pas à motiver son refus dès lors qu’il propose le paiement d’une indemnité d’éviction. Toutefois, lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail sans proposer d’indemnité d’éviction, il doit s’en justifier en invoquant un motif grave et légitime ou un droit de reprise par...
