État des lieux : frais d’établissement, mentions et restitution du dépôt de garantie

Dans l’affaire ayant débouché sur la décision de censure partielle rapportée, les différends entre le bailleur et le locataire d’un logement se sont cristallisés autour de la question du partage des frais d’état des lieux de sortie, de l’imputation de ceux de remise en état d’une cave et de l’application de la majoration de retard à raison du retard mis par le bailleur pour restituer le dépôt de garantie au locataire.

Condition de partage des frais d’état des lieux dressé par un commissaire de justice

Si l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, privilégie la rédaction de l’état des lieux « contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles » (Loi n° 89-642, art. 3-2, al. 1^er), elle envisage néanmoins l’hypothèse où l’intervention d’un commissaire de justice (ex-huissier de justice) s’avère nécessaire.

Peu fréquente lors de l’entrée du locataire dans les lieux, cette intervention est, évidemment, plus usitée lors de la restitution des lieux.

Plus précisément, l’alinéa 2 du texte précise qui si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire (le coût de l’acte est fixé par décret). Alors, poursuit le texte, « les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ».

Au cas particulier, à la suite du refus du preneur de signer l’état des lieux de sortie amiable, le bailleur avait sollicité les services de cet officier ministériel et demandait en justice à son ancien cocontractant le remboursement de la moitié des frais dont il avait supporté l’intégralité de la charge (la somme de 140 € était en jeu).

Dans sa demande, le bailleur reconnaissait que le délai légal de sept jours devant séparer l’envoi recommandé avisant le locataire de la date d’établissement de l’état des lieux n’avait pas été respecté. Toutefois, il arguait de la présence du locataire lors de l’intervention du...