Droit d’option du bailleur : dispense de conditions de forme, dispense du rappel de la prescription

Exercice du droit d’option du bailleur et prescription

Un bail commercial avait été conclu pour neuf ans du 1^er janvier 2008 au 31 décembre 2016.

Le 19 août 2016, le locataire forma une demande de renouvellement. Cette demande était bien notifiée dans les six mois précédant l’expiration du bail, conformément à l’article L. 145-10, alinéa 1^er, du code de commerce, et eut donc pour effet de mettre fin au bail à son terme, le 31 décembre 2016 conformément à l’article L. 145-9, alinéa 1^er, du même code. Le renouvellement du bail devait ainsi prendre effet au 1^er janvier 2017, conformément à l’article L. 145-12, alinéa 2.

Le 17 janvier 2018, la bailleresse notifia un mémoire pour demander une augmentation du loyer de renouvellement. Rappelons qu’elle disposait du délai de deux ans à compter de la date du renouvellement pour notifier un tel mémoire interruptif de prescription.

Le locataire refusa le prix demandé par la bailleresse.

Cette dernière signifia alors son droit d’option le 12 juin 2018, déclarant refuser le renouvellement du bail, conformément à l’article L. 145-57, alinéa 2, du code de commerce.

Les choses restèrent en l’état, sans aucune initiative des parties pendant plus de deux ans.

C’est seulement le 23 septembre 2020 que le locataire réagit et se décida à engager la procédure pour demander que le droit d’option soit annulé et que le renouvellement de son bail soit reconnu.

La cour d’appel, approuvée par la Cour de cassation, décida que l’action du locataire était prescrite, donc irrecevable.

Prescription opposable au preneur

Toutes les actions fondées sur le statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans, conformément à l’article L. 145-60 du code de commerce.

Par conséquent, le locataire qui a reçu la signification d’un droit d’option, c’est-à-dire un refus de renouvellement, doit agir pour demander le paiement de l’indemnité d’éviction dans le délai de deux ans à compter de la signification du droit d’option (Civ. 3^e, 31 mars 2016, n° 14-28.211, Gaz. Pal. 5 juill. 2016. 79, note J.-D. Barbier).

Le locataire qui n’a pas agi dans le délai de deux ans perd tous les droits qu’il tenait du statut des baux commerciaux, notamment son droit à indemnité d’éviction et son droit au maintien dans les lieux (Civ. 3^e, 5 sept. 2012, n° 11-19.200, Dalloz actualité, 13 sept. 2012, obs. Y. Rouquet ; AJDI 2013. 200 , obs. J.-P. Blatter ; Administrer 11/2012. 29, note J.-D. Barbier ; 30 mars 2017, n° 16-13.236, AJDI 2017. 591 , obs. D. Lipman-W. Boccara ).

En l’espèce, le locataire était probablement conscient de ce que son action en paiement d’une indemnité d’éviction était prescrite et il tenta de contourner la difficulté en demandant, dans son assignation, non pas le paiement d’une indemnité d’éviction, mais l’annulation du droit d’option.

Mais, cette tentative était vaine car, même si le droit d’option avait été irrégulier, il devait lui-même être contesté dans le délai de prescription de deux ans. L’action en nullité d’un acte statutaire (congé, demande de renouvellement, droit d’option, etc.) doit être engagée dans le délai de deux ans à compter de l’acte contesté (v. par ex., Civ. 3^e, 17 juin 2021, n° 19-15.865, AJDI 2021. 590 ; Gaz. Pal. 9 nov. 2021. 68, note J.-D. Barbier).

C’est pourquoi la Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir jugé irrecevable la demande du locataire.

Prescription opposable au bailleur

La prescription joue également pour les actions éventuelles du bailleur. Ainsi, s’il entend demander le paiement d’une indemnité d’occupation, doit-il assigner dans le délai de deux...