L’obligation légale du bailleur de souscrire une assurance responsabilité civile peut constituer un motif de déplafonnement

L’obligation pour les bailleurs, issue de la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, de souscrire une assurance de responsabilité civile, dans les immeubles en copropriété, peut justifier le déplafonnement du loyer d’un bail renouvelé en 2015, s’agissant d’une modification des obligations respectives des parties intervenue au cours du bail expiré, à condition que l’augmentation soit notable. Il importe peu que cette assurance ait été volontairement souscrite auparavant.

par Jehan-Denis Barbier et Séverine Valade, Avocats à la Cour, Barbier Associésle 4 février 2025

La loi « ALUR » n° 2014-366 du 24 mars 2014 a mis à la charge des bailleurs l’obligation de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont ils doivent répondre en leur qualité de copropriétaires non-occupants.

Cette obligation nouvelle peut-elle constituer un motif de déplafonnement du loyer d’un bail renouvelé en 2015 ? La Cour de cassation répond par l’affirmative.

La création d’une nouvelle obligation légale, motif de déplafonnement

Le bailleur peut obtenir le déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail, c’est-à-dire sa fixation à la valeur locative supérieure au plafond légal prévu à l’article L. 145-34 du code de commerce, à condition d’apporter la preuve d’une modification notable de l’un des éléments de la valeur locative mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce.

Au nombre de ces éléments figurent « les obligations respectives des parties ».

La modification des obligations du bailleur, visées au 3° de l’article L. 145-33 du code de commerce, peut donc constituer un motif de déplafonnement (J.-D. Barbier et C.-É. Brault, Le statut des baux commerciaux, LGDJ, 2024, p. 367 s.).

Plus spécifiquement, l’article R. 145-8, alinéa 2, du code de commerce précise : « Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre des parties depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer ».

Dans l’arrêt commenté, la Cour de cassation rappelle que « la création, au cours du bail expiré, d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail commercial ».

Il a déjà été jugé que l’augmentation d’une charge légale peut constituer un motif de déplafonnement, telle l’augmentation de l’impôt foncier supportée par le bailleur en vertu des dispositions de l’article 1400 du code général des impôts (Civ. 3^e, 2 févr. 2000, n° 98-14.104, D. 2000. 114 ; 2 oct. 2002, n° 01-01.185, D....