Bail commercial : le juge peut suspendre la clause résolutoire quelle que soit l’infraction commise

Mise en jeu de la clause résolutoire et pouvoirs du juge

Lorsque le bailleur reproche à son locataire une violation de ses obligations et lui signifie en conséquence un commandement visant la clause résolutoire du bail, l’article L. 145-41 du code de commerce permet à ce dernier de demander au juge des délais pour exécuter son obligation, ainsi que la suspension corrélative des effets de la clause résolutoire. Par l’arrêt présentement commenté, la Cour de cassation rappelle que des délais peuvent être accordés au locataire quelle que soit l’infraction commise par ce dernier, pas uniquement en cas de défaut de paiement du loyer.

La solution n’est pas nouvelle. Il y a plus de trente ans, la Cour de cassation avait jugé que les dispositions de l’article 25 du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 (aujourd’hui art. L. 145-41 c. com.) donnent « au juge le pouvoir d’accorder des délais pour suspendre les effets de la clause résolutoire, quel que soit le motif invoqué comme manquement du preneur à ses obligations » (Civ. 3^e, 27 oct. 1993, n° 91-19.563, AJDI 1994. 207 ; ibid. 208 et les obs. ; RDI 1994. 113, obs. G. Brière de l’Isle et J. Derruppé ).

Le code civil vise les seuls délais de paiement

Il est vrai que cette solution ne résulte pas avec clarté des textes, mais davantage de leur interprétation jurisprudentielle, ce qui peut expliquer l’erreur commise par la cour d’appel, dont l’arrêt est cassé.

En l’espèce, il était reproché au locataire un défaut d’exploitation du fonds de commerce. La cour d’appel, saisie par le locataire d’une demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire, avait rejeté sa demande en considérant que des délais ne pouvaient être accordés que « pour non-paiement des loyers et charges, non pour manquement à une obligation de faire ».

Cette affirmation...