Construction : charge de la preuve et étendue du préjudice réparable

En l’espèce, la construction d’un bâtiment à usage professionnel a été confiée à une société. Le maître de l’ouvrage, la SCI propriétaire de l’immeuble et la société locataire des locaux à usage de spa, ont assigné le constructeur aux fins d’indemnisation des préjudices résultant de l’absence de souscription des assurances dommages-ouvrage et responsabilité décennale, d’une part, ainsi que de l’existence de malfaçons et non-conformités, d’autre part. La Cour de cassation a donc été amenée à se prononcer successivement sur la charge de la preuve du caractère caché ou apparent des désordres à la réception, ainsi que sur l’étendue du préjudice réparable lié au défaut de souscription des assurances construction obligatoires.

La charge de la preuve du caractère caché des désordres

La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves (C. civ., art. 1792-6). Cet événement emporte un effet de purge des vices et des défauts de conformité apparents non réservés (Civ. 3^e, 16 déc. 1987, n° 85-15.444 P ; 8 nov. 2005, n° 04-16.932, RDI 2006. 52, obs. P. Malinvaud ). Le caractère caché ou apparent des désordres à la réception s’apprécie au regard du seul maître de l’ouvrage, et non du syndicat des copropriétaires ou des acquéreurs (Civ. 3^e, 8 nov. 2005, préc.). Le désordre doit toutefois apparaître aux yeux du maître de l’ouvrage dans toutes ses conséquences et son étendue (Civ. 3^e, 23 févr. 2000, n° 98-15.127, AJDI 2000. 442 ). Les juges se livrent à une appréciation in concreto de la visibilité du désordre, eu égard à la compétence technique du maître de l’ouvrage ou à sa qualité de profane (Civ. 3^e, 1^er mars 2011, n° 10-11.759, RDI 2011. 336, obs. J.-P. Tricoire ; 27 sept. 2000, n° 98-21.397, RDI 2001. 80, obs. P. Malinvaud ).

L’arrêt sous commentaire s’intéresse plus particulièrement au débiteur de la preuve du caractère apparent ou caché des désordres à la réception. En d’autres termes, est-ce au constructeur d’établir que le désordre était apparent au jour de la réception pour bénéficier d’un tel effet de purge, ou bien incombe-t-il au maître de l’ouvrage de rapporter la preuve inverse, à savoir le caractère caché des désordres à cette même date ? La jurisprudence avait, initialement, consacré une présomption de clandestinité des désordres non réservés à la réception et imposait, en conséquence, au constructeur d’en rapporter la preuve contraire (Cass., ch. req., 27 févr. 1929, S. 1929. I. 297). La Cour de cassation a progressivement assoupli sa jurisprudence avant d’opérer, finalement, un revirement dans un arrêt du 7 juillet 2004 (Civ. 3^e, 7 juill. 2004, n° 03-14.166 P, RDI 2004. 450,...