De l’indemnité d’occupation due au vendeur en cas d’annulation de la vente

Dans un arrêt rendu le 5 décembre 2024, la troisième chambre civile précise que la créance de restitution due au vendeur, laquelle inclut la valeur de jouissance, n’est pas subordonnée à l’absence de mauvaise foi ou de faute de celui-ci.

par Cédric Hélaine, Docteur en droit, Chargé d'enseignement à l'Université d'Aix-Marseillele 11 décembre 2024

L’entrecroisement entre le droit de la vente et le régime général des obligations permet de faire fleurir de belles questions concernant les nouveaux textes issus de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. Un arrêt rendu le 5 décembre 2024 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation est l’occasion d’apporter quelques précisions sur la créance de restitution due au vendeur concernant l’occupation du bien cédé après annulation du contrat de vente. Cette thématique a fait couler beaucoup d’encre avant la réforme de 2016 dans la mesure où l’état du droit positif était jugé peu clair (F. Collart Dutilleul, P. Delebecque et P.-E. Bucher, Contrats civils et commerciaux, 12^e éd., Dalloz, coll. « Précis », 2023, p. 292, n° 276).

Reprenons les faits les plus importants pour comprendre comment est apparue la difficulté. Par acte authentique du 15 septembre 2017, deux personnes font l’acquisition d’une maison d’habitation pour un prix de 390 000 €. En juin 2018, les acquéreurs subissent un important dégât des eaux. Ils se prévalent d’un dol des vendeurs et assignent ceux-ci en nullité de la vente. L’annulation est prononcée sans qu’il soit précisé, dans l’arrêt étudié, la motivation choisie pour y aboutir. Les juges du fond décident de condamner les vendeurs à une somme de 20 000 € en réparation du préjudice subi par les acquéreurs résultant de l’augmentation du prix du marché de 21,50 %. Ils refusent toutefois d’octroyer à ces mêmes vendeurs une indemnité d’occupation en raison de la réticence dolosive dont ces derniers sont à l’origine.

Les vendeurs se pourvoient en cassation tant concernant les dommages et intérêts prononcés que s’agissant du refus de condamner les acquéreurs à une indemnité d’occupation consécutive à l’annulation de la vente. Leur pourvoi sera couronné de succès seulement sur ce dernier point. Nous examinerons en détail uniquement ce moyen compte tenu de son importance, expliquant la publication de la décision au Bulletin.