Mandat d’agent immobilier conclu sans écrit : nullité relative

Cet arrêt, par lequel la première chambre civile utilise sa nouvelle méthode de motivation plus détaillée, s’inscrit dans le sillon de l’affaiblissement du formalisme légal de la loi Hoguet entrepris par la chambre mixte.

Par un contrat d’une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction jusqu’au 1^er janvier 1999, un agent immobilier s’était vu confier la gestion locative de deux immeubles. Le mandant décède en 2000 et l’agent immobilier poursuit ses missions pour le compte de ses deux héritiers, qui mettent un terme à la gestion sept et huit ans plus tard.

Attestant d’une absence d’écrit pendant la gestion des biens, les héritiers assignent l’agent immobilier en restitution des honoraires perçus entre le premier trimestre 2000 et le deuxième trimestre 2008.

La cour d’appel rejette leur demande et considère que si l’écrit est normalement obligatoire comme condition de formation dans le mandat professionnel de gestion immobilière, l’acte sans écrit peut malgré tout produire ses effets s’il existe des conditions de fait démontrant la réalité du consentement de la partie non signataire. À l’appui de leur pourvoi, les héritiers invoquent notamment le formalisme légal strict du mandat professionnel de gestion immobilière, dont l’écrit et la signature comptent aussi bien pour le mandataire que pour le mandant.

Le raisonnement de la cour d’appel est critiqué, les demandeurs y voyant une confusion entre le formalisme probatoire et de validité ; tout en appliquant le premier au détriment du second, les juges du fond auraient oublié d’examiner la preuve régulière du mandat. Pour toutes ces raisons, la cour d’appel aurait violé l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (nécessité d’un écrit pour les contrats de gestion des immeubles), l’article 64 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 (nécessité pour le titulaire de la carte professionnelle « gestion immobilière » de détenir un mandat écrit précisant l’étendue de ses pouvoirs ou l’autorisant expressément à recevoir des biens, sommes ou valeurs à l’occasion de la gestion dont il est chargé) et les articles 1341 et 1347 du code civil, relatifs aux règles de preuve et de commencement par écrit.

Un tel argumentaire n’a pas convaincu la première chambre civile. En poursuivant sa méthode de motivation plus détaillée, celle-ci fait référence à son récent revirement (Cass., ch. mixte, 24 févr. 2017, n° 15-20.411, D. 2017. 793, obs. note explicative de la Cour de cassation , note B. Fauvarque-Cosson ; ibid. 1149, obs. N. Damas ; AJDI 2017. 612 , obs. M. Thioye ; AJ Contrat 2017. 175 , obs. D. Houtcieff ; RTD civ. 2017. 377, obs. H. Barbier ). Dans cet arrêt, la chambre mixte s’était appuyée sur « l’évolution du droit des obligations » résultant de l’ordonnance du 10 février 2016, qui consacre la théorie moderne des nullités (la nullité relative sanctionne le défaut d’une règle sauvegardant l’intérêt privé ; la nullité absolue, le défaut d’une règle sauvegardant l’intérêt général), et avait considéré différemment l’objectif poursuivi par le formalisme légal issu de la loi Hoguet, substituant la nullité relative à la nullité absolue en cas d’absence d’écrit dans les relations entre le mandant et le mandataire. La première chambre civile rejette ici le pourvoi en considérant que, « dans les rapports entre les parties au mandat, le non-respect de son formalisme légal, qui a pour objet la sauvegarde des intérêts privés du mandat, entraîne une nullité relative, laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat ».

L’absence de nullité d’un mandat professionnel sans écrit

Cet arrêt est une confirmation, par la première chambre civile, de celui rendu par la chambre mixte ; un des attendus principaux de l’arrêt du 24 février 2017 y est quasiment reproduit, retraçant l’évolution jurisprudentielle concernant la nature de la nullité en cas de non-respect du formalisme légal.

Le choix de s’appuyer sur la réforme du droit des obligations ne paraît toujours pas indispensable : d’une part, celle-ci n’était pas applicable au contrat, qui était conclu avant le 1^er octobre 2016 ; d’autre part, il est peu probable de déceler une application anticipée de cette réforme, puisque la théorie moderne des nullités, consacrée par le nouvel article 1179 du code civil, était déjà appliquée par la jurisprudence. Cependant, alors que, dans l’arrêt de la chambre mixte, la nullité était refusée parce qu’invocable par un tiers au contrat, il n’en va pas de même pour le cas d’espèce, opposant le mandataire, agent immobilier, et les héritiers du mandant décédé. Or la nullité, bien que nouvellement relative, était censée frapper le contrat de mandat professionnel, dont les formalités, imposées par la loi Hoguet, n’étaient pas respectées. La référence au revirement opéré par la chambre mixte ne paraissait donc pas nécessaire. Pour autant, l’originalité de la solution réside dans le choix de ne pas donner ses effets à la nullité relative, qui peut, selon la première chambre civile, « être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat ».

Le raisonnement de la cour appel s’appuyait sur une jurisprudence constante, reprenant la distinction entre le formalisme ad validatem et le formalisme ad probationem : la chambre commerciale a ainsi jugé que le formalisme légal entourant le mandat de gestion de portefeuille, lequel doit revêtir la forme écrite, n’est pas une condition de validité mais une simple règle de preuve (Com. 26 févr. 2008, n° 07-10.906, Dalloz actualité, 7 mars 2008, obs. X. Delpech isset(node/121483) ? node/121483 : NULL, 'fragment' => isset() ? : NULL, 'absolute' => )) .'"'>121483). Il faut ainsi comprendre que le défaut de certaines exigences issues du formalisme légal ne suffit pas toujours à entraîner la nullité de l’acte défaillant, pourvu que les conditions de preuve soient bien réunies, par exemple en cas de commencement de preuve par écrit. Mais la première chambre civile ne reprend pas les motifs de la cour d’appel, qu’elle considère comme « surabondants ». Elle s’intéresse à l’appréciation du comportement des héritiers du mandant : ces derniers ont poursuivi leurs relations avec le mandataire de l’affaire, « sans émettre la moindre protestation sur la qualité des prestations fournies ou les conditions de leur rémunération, dont l’agent immobilier leur a rendu compte de façon régulière et détaillée » avant d’avoir mis un terme à la mission de l’agent immobilier « dans les formes et conditions stipulées dans les mandats écrits que celui-ci leur avait expédiés pour signature ».

L’apport de l’arrêt semble considérable : si la nullité du contrat de mandat professionnel est normalement envisageable, celle-ci est couverte par la ratification. Alors que la confirmation permet d’éviter a posteriori la nullité d’un contrat et concerne les deux parties au contrat, la ratification l’évite, dans ce cas d’espèce, a priori.

Le doute, naissant après l’arrêt de la chambre mixte, n’est plus permis : la Cour de cassation porte une atteinte considérable au formalisme de la loi Hoguet. La solution, teintée de pragmatisme, respecte l’esprit de la théorie moderne des nullités. La nullité relative nécessite en effet de s’intéresser aux intérêts privés de la partie revendiquant la nullité. Or, dans le cas d’espèce, comment concevoir que les héritiers du mandant puissent revendiquer, plusieurs années après le terme du contrat et son renouvellement tacite, sa nullité, alors même qu’ils ont assisté à son exécution, sans s’y opposer, et en profitant des actes de gestion accomplis par le mandataire ? Au-delà, il faut aussi y voir un choix de sauvegarde économique du contrat, dans un cadre habituellement très protecteur et teinté d’ordre public. Est-ce pour autant une nouvelle exception à la nullité relative, ainsi qu’une brèche dans la protection du mandant couvert par la loi Hoguet ? Il faut pour répondre à cette question s’intéresser à la justification attachée au refus de la nullité.

La justification du refus de la nullité : la ratification ultérieure

La ratification ultérieure, par les héritiers du mandant, à l’exécution du contrat par le mandataire semble être la justification apportée par la première chambre civile au refus d’accorder à la nullité ses effets.

Cette solution rappelle deux règles de droit bien connues.

La première émane de la loi : l’article 1301-3 du code civil dispose que « la ratification de la gestion par le maître vaut mandat ». Avant la réforme, la jurisprudence appliquait déjà une solution identique, reconnaissant même des possibilités de ratification tacite, à condition que le maître ait connaissance, au moment de cette ratification, des actes qu’il valide rétroactivement (Civ. 30 déc. 1935, DH 1936 81). Or la ratification, bien connue dans le cadre du mandat, se définit comme l’acte unilatéral « par lequel quelqu’un approuve l’acte accompli pour elle par une tierce personne sans pouvoir ou au-delà de celui-ci » (G. Cornu, Vocabulaire juridique, v° Ratification). Parce qu’il est conclu sans respect du formalisme légal, le contrat de mandat professionnel dépourvu d’écrit n’est plus vraiment un mandat… à moins d’être couvert par une ratification ultérieure des actes de gestion, qui aurait pour effet de le sauver de la nullité… et de le transformer en mandat de droit commun ? L’incidence d’un tel arrêt dans les rapports entre droit commun et droits spéciaux du mandat sera considérable.

La seconde règle émane de la jurisprudence : dans un arrêt du 22 mars 2012, la première chambre civile avait retenu que « la gestion d’affaires, qui implique la ratification ultérieure par le maître de l’affaire ou la démonstration a posteriori de l’utilité de la gestion, est incompatible avec les dispositions d’ordre public susvisées de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972, qui exigent l’obtention par le titulaire de la carte professionnelle transactions sur immeubles et fonds de commerce d’un mandat écrit préalable à son intervention dans toute opération immobilière » (Civ. 1^re, 22 mars 2012, n° 11-13.000, Dalloz actualité, 26 mars 2012, obs. Y. Rouquet , obs. M. Thioye ; RTD civ. 2012. 528, obs. B. Fages ). Cette jurisprudence était claire : le mandat immobilier, régi par un formalisme légal, fait obstacle à l’application des règles de la gestion d’affaires.

Or cet arrêt de 2017 donne désormais une nouvelle arme aux avocats des mandataires dans de telles circonstances : alors qu’ils ne pouvaient plus utiliser les règles de la gestion d’affaires pour contourner le défaut de formalisme écrit, peut-être pourront-ils, désormais, utiliser celles relatives à la ratification.

Cette ratification, à condition d’être valablement appréciée par les juges du fond, permettrait de maintenir un contrat de mandat de gestion immobilière dans le cadre général du mandat, alors même que le formalisme légal n’est pas respecté.

L’ordre public issu de la loi Hoguet continue donc de décliner.