Panorama rapide de l’actualité « Immobilier » de la semaine du 27 novembre 2023

Bail commercial

Covid19 : impayés de loyers et activité de restauration

• Selon l’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020, applicable à compter du 17 octobre 2020, jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l’article 1^er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 ou du 5° du I de l’article L. 3131-15 du code de la santé publique, les personnes morales de droit privé satisfaisant à plusieurs critères d’éligibilité ne peuvent encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives dus pour une période, même antérieure au 17 octobre 2020, au cours de laquelle leur activité économique est affectée par l’une des mesures de police précitées. Comprenant les dispositions réglementant l’ouverture au public, y compris les conditions d’accès et de présence, d’une ou de plusieurs catégories d’établissements recevant du public, ces mesures de police incluent l’obligation, instituée par les articles 40 du décret n° 2020-663 du 31 mai 2020 et 40 du décret n° 2020-860 du 10 juillet 2020, pour les établissements recevant du public de type N, restaurants et débits de boissons, de n’accueillir du public qu’à la condition que les personnes accueillies aient une place assise, qu’une même table ne regroupe que des personnes venant ensemble ou ayant réservé ensemble, dans la limite de dix personnes, et qu’une distance minimale d’un mètre soit garantie entre les tables occupées par chaque personne ou groupe de personnes venant ensemble ou ayant réservé ensemble, sauf si une paroi fixe ou amovible assure une séparation physique. Dès lors, c’est à tort qu’une cour d’appel a retenu que les dispositions de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 n’étaient pas applicables à des impayés de loyers échus à une période pendant laquelle l’activité de restauration du locataire à bail commercial était affectée par les mesures susvisées. (Civ. 3^e, 30 nov. 2023, n° 22-14.594, FS-B)

Droit de préférence du locataire commercial : pas en cas de vente faite d’autorité de justice !

• Les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce relatives au droit de préférence du locataire à bail commercial, qui sont d’ordre public, trouvent application lorsque le propriétaire d’un local commercial ou artisanal envisage de le vendre, et ne sont pas applicables aux ventes faites d’autorité de justice. (Civ. 3^e, 30 nov. 2023, n° 22-17.505, FS-B)

Bail rural

Cessation de participation à l’exploitation du bien loué d’un des copreneurs : simple faculté pour le copreneur qui continue à exploiter de demander à poursuive à son seul nom

• L’article L. 411-35, alinéa 3, du code rural et de la pêche maritime, qui prévoit que lorsqu’un des copreneurs d’un bail cesse de participer à l’exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom, ne créée, pour le copreneur resté en activité, qu’une simple faculté, dont le non-usage ne constitue pas une infraction aux dispositions de l’article L. 411-35, de nature à permettre la résiliation du bail sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 1°. (Civ. 3^e, 30 nov. 2023, n° 21-22.539, FS-B)

Copropriété

Instance en suppression d’un syndicat secondaire :  le syndicat principal n’a pas à y être entendu ou appelé

• Il résulte de l’article 27 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que les copropriétaires des lots concernés par le syndicat secondaire décident seuls de la constitution de celui-ci dans le cadre d’une assemblée générale spéciale à laquelle le syndicat principal n’est pas convoqué.
  Dès lors, l’instance, qui a pour objet l’annulation d’une telle assemblée et la suppression consécutive d’un syndicat secondaire qui y a été créé, a pour finalité de juger, au sens de l’article 14 du code de procédure civile, ce seul syndicat secondaire.
  En conséquence, le syndicat principal n’a pas à y être entendu ou appelé. (Civ. 3^e, 30 nov. 2023, n° 22-21.579, FS-B)

Urbanisme

Notion de lotissement : détachement d’un terrain supportant un ou plusieurs bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis (non)

• Il résulte des articles L. 442-1, L. 442-1-2 et R. 442-1 du code de l’urbanisme que la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière constitue un lotissement dès lors que l’un au moins des terrains issus de cette division est destiné à être bâti. Le périmètre du lotissement peut ainsi, au choix du lotisseur, ne comprendre qu’un unique lot à bâtir ou comprendre, avec un ou des lots à bâtir, des parties déjà bâties de l’unité foncière. Il en résulte également que ne constitue pas un lotissement le détachement d’un terrain supportant un ou plusieurs bâtiments qui...