Panorama rapide de l’actualité « Immobilier » des semaines des 23, 30 octobre et 6 novembre 2023

Bail d’habitation

État des lieux : frais d’établissement, mentions et restitution du dépôt de garantie

• Il résulte de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que, lorsque les parties n’ont pas été convoquées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au moins sept jours à l’avance, celle qui a pris l’initiative de faire établir l’état des lieux par un huissier de justice ne peut obtenir le remboursement de la moitié de son coût. Ayant constaté, par motifs propres et adoptés, qu’aucune clé de la cave n’avait été remise aux locataires et qu’il résultait des attestations produites qu’il était impossible de savoir à quel appartement correspondaient les caves qui, pour plusieurs d’entre elles, ne fermaient pas, servaient de débarras à des tiers et étaient insalubres et quasi-inutilisables, la cour d’appel a souverainement retenu que les locataires n’avaient pu occuper la cave louée. Elle a pu, sans inverser la charge de la preuve, en déduire que, si l’état des lieux d’entrée ne comportait aucune mention relative à la cave donnée à bail, les locataires n’étaient pas responsables de son encombrement.
  Viole l’article 22 de al loi du 6 juillet 1989 la même cour qui, pour condamner le bailleur à restituer au locataire le montant du dépôt de garantie et à lui verser une certaine somme au titre de la majoration de retard de 10 %, retient que les locataires ont quitté les lieux et n’ont pas obtenu la restitution du dépôt de garantie deux mois après cette date, alors qu’elle aurait dû déduire une certaine somme au titre de l’arriéré locatif et une autre au titre des dégradations locatives au paiement desquelles elle a condamné les locataire. (Civ. 3^e, 26 oct. 2023, n° 22-20.183, FS-B)

Bail commercial

Clause résolutoire et respect des délais de paiement : peu importe la bonne ou la mauvaise foi du bailleur

• Il résulte de l’article L. 145-41 du code de commerce que lorsqu’une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé au titulaire d’un bail à usage commercial des délais pour régler un arriéré de loyers et le loyer courant en suspendant la réalisation de la clause résolutoire, le non-respect de ces délais rend la clause définitivement acquise sans que la mauvaise foi de la bailleresse à s’en prévaloir puisse y faire obstacle. (Civ. 3^e, 26 oct. 2023, n° 22-16.216, FS-B)

Bail rural

Retour à la résiliation du bail rural sans préjudice pour mise à disposition illicite des terres, en passant par la cession prohibée

• Le preneur ou, en cas de cotitularité, tous les preneurs, qui, après avoir mis le bien loué à la disposition d’une société, ne participent plus aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation, abandonnent la jouissance du bien loué à cette société et procèdent ainsi à une cession prohibée du droit au bail à son profit. Il en résulte que, dans ce cas, le bailleur peut solliciter la résiliation du bail sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 1°, du code rural et de la pêche maritime, sans être tenu de démontrer un préjudice. (Civ. 3^e, 12 oct. 2023, n° 21-22.101, FS-B ; Civ. 3^e, 12 oct. 2023, n° 21-20.212, FS-B)

Durée minimal d’un bail rural à long terme en cas d’approche de la retraite

• L’article L. 416-4 du code rural et de la pêche maritime ne fait pas obstacle à la conclusion d’un bail à long terme par un preneur qui se trouve à moins de neuf ans de l’âge de la retraite, un tel bail est d’une durée minimale de dix-huit ans. (Civ. 3^e, 26 oct. 2023, n° 21-25.745, FS-B)

Contrôle des structures : prescription de l’action en nullité du bail et identité du déclarant

• L’action en nullité d’un bail formée sur le fondement de l’article L. 331-6 du code rural et de la pêche maritime se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire de l’action a connu ou aurait dû connaître qu’était expiré le délai imparti, dans la mise en demeure prévue par l’article L. 331-7 de ce code, au preneur contrevenant au contrôle des structures pour régulariser sa situation.
  En cas de rachat par une personne physique, de parts d’une société à objet agricole, la demande d’autorisation doit être présentée par le nouvel associé exploitant, qui procède ainsi à un agrandissement de son exploitation, et non par cette société. (Civ. 3^e, 26 oct. 2023, n° 21-24.231, FS-B)

Environnement

Installations classées pour la protection de l’environnement: projet présentant des inconvénients pour la commodité du voisinage et méthode d’appréciation par le juge

• Il appartient au juge de plein contentieux, pour apprécier les inconvénients pour la commodité du voisinage liés à l’effet de saturation visuelle causé par un projet de parc éolien, de tenir compte, lorsqu’une telle argumentation est soulevée devant lui, de l’effet d’encerclement résultant du projet en évaluant, au regard de l’ensemble des parcs installés ou autorisés et de la configuration particulière des lieux, notamment en termes de reliefs et d’écrans visuels, l’incidence du projet sur les angles d’occupation et de respiration, ce dernier s’entendant du plus grand angle continu sans éolienne depuis les points de vue pertinents. (CE 10 nov. 2023, n° 459079, B)

Recours contre une décision d’enregistrement d’une ICPE et office du juge

• L’article L. 181-18 du code de l’environnement précise les pouvoirs dont dispose le juge de l’autorisation environnementale. D’une part, le I prévoit que lorsqu’il est saisi de conclusions contre cette autorisation, le juge, après avoir constaté que les autres moyens dont il est saisi ne sont pas fondés, soit sursoit à statuer pour permettre la régularisation devant lui de l’autorisation environnementale attaquée lorsque le ou les vices dont elle est entachée sont susceptibles d’être régularisés, soit limite la portée ou les effets de l’annulation qu’il prononce si le ou les vices qu’il retient n’affectent qu’une partie de la décision ou une phase seulement de sa procédure d’instruction. D’autre part, le II permet au juge de prononcer la suspension de l’exécution de parties non viciées de l’autorisation environnementale. L’article L. 181-18 du code de l’environnement, qui concerne les pouvoirs du juge de l’autorisation environnementale, est applicable aux recours formés contre une décision d’enregistrement d’une installation classée dans le cas où le projet fait l’objet, en application du 7° du I de l’article L. 181-2 du code de l’environnement, d’une autorisation environnementale tenant lieu...