VEFA : exercice de l’action en nullité pour défaut de garantie intrinsèque d’achèvement

Dans le cadre d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement portant sur une maison à usage d’habitation et des emplacements de stationnement, le vendeur n’avait pas constitué de garantie intrinsèque d’achèvement, violant les prescriptions impératives des articles L. 261-11 et R. 261-18 du code de la construction et de l’habitation. Or, cette garantie a pour objet de permettre le financement de l’achèvement de l’immeuble lorsque le vendeur est défaillant. À défaut de constitution en l’espèce, les acquéreurs ont sollicité l’annulation de l’acte authentique et dans ce prolongement, la résolution du prêt souscrit pour le financement des lots. Pour ce faire ils ont intenté une action à l’encontre des différents acteurs de l’opération immobilière : le vendeur, le banquier et le notaire.

Précisons que la garantie intrinsèque est désormais révolue, en vertu de l’ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013 relative à la garantie financière en cas de VEFA, entrée en vigueur pour les contrats portant des opérations dont le permis de construire a été déposé à compter du 1^er janvier 2015. Seules pourront être constituées une « garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement » (CCH, art. L. 260-10-1. Plus largement : G. Durand-Pasquier, La disparition de la garantie intrinsèque, RDI 2014. 260 ; D. Tomasin, La lente agonie de la garantie intrinsèque, RDI 2014. 76 ; O....