Exception d’inexécution et réparation du trouble de jouissance

Lorsque le bailleur ne réalise pas les travaux qui sont mis à sa charge, le preneur, troublé dans sa jouissance, peut être tenté de suspendre le paiement des loyers. Cependant, l’exception d’inexécution est toujours mise en œuvre au péril de celui qui l’invoque. Si elle n’est pas justifiée, le locataire peut alors voir le bail résilié en raison des arriérés de loyers. Cependant, à titre reconventionnel, le locataire est fondé à être indemnisé pour les troubles de jouissance subis. Les juges saisis du litige doivent alors liquider les créances respectives des cocontractants. L’arrêt commenté rappelle les principes applicables en la matière.

En l’espèce, en raison d’infiltrations d’eau persistantes, un locataire avait cessé de payer les loyers. Devant la juridiction saisie du litige, le bailleur et le locataire demandaient chacun que soit prononcée la résiliation du bail aux torts de son cocontractant, ainsi que le paiement de diverses sommes, l’un au titre des arriérés de loyers et l’autre au titre du préjudice de jouissance.

Les premiers juges avaient estimé que le non-paiement des loyers était injustifié, les troubles locatifs n’étant pas d’une gravité suffisante. Ils avaient en conséquence constaté la créance de loyers. Ce point est approuvé par les cours d’appel et de cassation. Au motif que l’activité du locataire se poursuivant dans les lieux loués...