Mandat de recherche: conditions d’indemnisation du mandataire

Deux mandats non exclusifs avaient été conclus par un agent immobilier avec un vendeur et un acheteur potentiel. Le second, mandat de recherche, était assorti d’une commission au bénéfice de l’agent, sur la base duquel une offre d’achat fut rédigée, mais non réitérée sous la forme authentique. Ultérieurement, la vente fut conclue par l’intermédiaire d’un autre agent immobilier, à la suite de laquelle le premier agent immobilier assigna l’acquéreur en paiement de la commission initialement prévue au mandat de recherche. La cour d’appel d’Aix-en-Provence le 13 novembre 2007 ayant accueilli cette demande, l’acquéreur forma un pourvoi en cassation pour violation de l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970.

La position des juges du fond est censurée par les hauts magistrats par l’attendu de principe reproduit en sommaire (dans le même sens, V. déjà Civ. 1^re, 16 oct. 1983, RDI 1985. 77, obs. Tomasin ; 16 mai 2006, AJDI 2007. 52 , obs. M. Thioye ; 15 mai 2007, AJDI 2008. 143, obs. KesslerAJDI 2008. 143 , obs. G. Kessler ; 25 juin 2009, AJDI 2010. 243 , obs. M. Thioye ).

Le raisonnement de la Cour de cassation se déploie ainsi en deux temps.

• Tout d’abord, on peut affirmer que l’agent immobilier éconduit qui n’est pas titulaire d’un mandat exclusif ne pourra jamais prétendre à l’octroi de la commission prévue dans ces circonstances. Cette solution correspond tout à fait à la logique de l’article 6 de la loi Hoguet qui précise, dans son 7^e alinéa, que l’agent immobilier dont le mandat comporte une clause d’exclusivité ou une clause pénale pourra être indemnisé même si l’opération est finalement conclue sans son concours. A contrario, on peut donc en déduire que le mandat non exclusif ne permet pas une telle indemnisation.

La solution adoptée par la Cour en...