Critères de qualification du contrat de location-accession

Cet important arrêt affine les critères de qualification du contrat de location-accession. Une convention, intitulée « location avec promesse de vente », avait été conclue, l’instrumentum étant scindé en deux actes distincts. Le premier était une promesse synallagmatique de vente prévoyant le paiement du prix en soixante mensualités, le transfert de propriété devant intervenir à l’issue du soixantième mois, date à laquelle le paiement du solde du prix était convenu. Le second était un bail conclu pour la même durée.

Saisis d’une demande en réalisation forcée de la vente, les juges du fond déboutèrent l’acquéreur, analysant la convention des parties en un contrat de location-accession. Pour les magistrats, le contrat de location-accession, qui n’avait pas été conclu par acte authentique en dépit des exigences de l’article 3 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984, était nul de nullité absolue (V. Civ. 3^e, 13 déc. 2000, RDI 2001. 75, obs. Saint-Alary-Houin ). Aucune réalisation forcée ne pouvait donc être prononcée, faute de vente.

Ce raisonnement est censuré au visa de l’article 1^er de la loi du 12 juillet 1984, au motif qu’un contrat qui ne prévoit pas d’option d’achat au profit de l’accédant mais qui comporte des obligations réciproques de vendre et d’acheter ne peut être qualifié de location-accession.

La solution illustre les difficultés de qualification qu’engendrent les contrats aménageant l’accession à la propriété de l’acquéreur à l’issue d’une période de jouissance. Un tel montage peut, en effet, procéder de trois...