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Désordres d’isolation phonique : portée de la non-conformité

En l’absence de désordres d’isolation phonique rendant l’appartement impropre à sa destination, l’existence d’une non-conformité aux documents contractuels liant le vendeur à l’acquéreur concernant la qualité de l’isolation phonique, mais ne rendant pas l’appartement inhabitable, est inopposable aux intervenants à la construction de l’ouvrage litigieux. Le vendeur maître d’ouvrage n’est donc pas fondé à exercer des recours contre ces derniers au titre du préjudice lié aux cloisons.

par Fanny Garciale 28 octobre 2012

Au regard de l’article 1792 du code civil, l’impropriété à destination ne saurait s’apprécier par rapport aux cloisons conformes aux normes en vigueur pour un logement de moindre qualité, lorsque le maître d’ouvrage s’était engagé à vendre un appartement présenté comme devant être d’exception. Il résulte, également, de l’article 1604 du code civil que la notion de conformité ou non-conformité est inhérente à l’obligation de délivrance.

Après livraison de leurs appartements, différents acquéreurs ont assigné le constructeur non réalisateur en réparation de leurs préjudices subis, du fait du défaut de conformité de l’isolation phonique de leurs cloisons. En effet, stipulée comme devant être de grande qualité, cette dernière s’avérait de moindre qualité.

La difficulté soulevée en l’espèce avait trait à la qualification de ces désordres affectant l’isolation phonique. Deux voies pouvaient être empruntées, éventuellement de façon cumulative. La première, celle de la non-conformité contractuelle, était évidente : la qualité des cloisons n’offrait pas le confort d’isolation phonique originellement convenu. En revanche, la détermination de la gravité de ce désordre était plus problématique et entraînait, en outre, la possibilité ou non, de fonder des recours contre les différents acteurs de la construction litigieuse. La Cour de cassation, en l’absence de désordres rendant les appartements impropres à leur destination, c’est-à-dire faute de désordre revêtant un caractère décennal, a jugé non fondés les recours du vendeur contre les intervenants à la construction (en l’espèce, l’entrepreneur général, le bureau de contrôle) et les assureurs de dommages-ouvrage (du constructeur non réalisateur) et de garantie décennale (de l’entrepreneur et du maître d’œuvre). Les rapports contractuels liant le vendeur aux divers acquéreurs sont inopposables aux intervenants ayant édifié l’immeuble. Seule la nature décennale des désordres aurait pu permettre de contourner le principe de l’effet relatif des contrats qui s’applique ici. La non-conformité de l’isolation...

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