Vente en l’état futur d’achèvement: non-respect des formalités de dépôt de garantie

Dans le secteur dit « protégé », le contrat préliminaire de vente d’immeuble à construire doit obéir à une réglementation très fournie (V. sur la nature juridique de ce contrat, Collart Dutilleul, Les contrats préparatoires à la vente d’immeuble, Sirey, 1988, n^os 96 à 108). De nombreuses règles de forme président à sa validité (V. Auby, Périnet-Marquet et Noguellou, Droit de l’urbanisme et de la construction, 8^e éd., Montchrestien, 2008, n^os 1503 à 1506) mais en l’occurrence, c’est sur l’une des règles de fond que vient de statuer la Cour de cassation, plus particulièrement sur les effets juridiques produits par un manquement aux prescriptions relatives aux obligations du réservataire. L’arrêt présenté est d’autant plus intéressant que le contentieux rendu sur cette question est peu abondant.

Des particuliers avaient signé un avant-contrat de vente en l’état futur d’achèvement, avec remise au notaire, le même jour, d’un chèque valant dépôt de garantie. Quelques mois plus tard le notaire revient vers eux pour préciser les modalités de la vente, quant aux délais de la construction et à l’ajustement du prix. Le couple se portant acquéreur entendait réclamer une réduction du prix et un renforcement des engagements du vendeur via la stipulation d’un délai butoir d’achèvement...