Vente immobilière : moment d’appréciation de la lésion

Voici un arrêt extrêmement riche, relatif au moment d’appréciation de la lésion dans la vente immobilière. Une promesse synallagmatique sous condition suspensive est signée en 1994, sans être réitérée par acte authentique, et ce, bien que le prix ait été intégralement versé par l’acquéreur. Dix ans plus tard, le terrain, non constructible à l’origine, le devient, sa valeur en étant multipliée par cent. C’est alors que l’acquéreur demande la réitération de la promesse par acte authentique. Le vendeur l’assigne en rescision pour lésion, action dont les juges du fond le déboutent en appréciant la valeur du terrain au moment de la formation du contrat.

Le pourvoi du vendeur critiquait la date d’appréciation du déséquilibre constituant la lésion. Pour le plaideur, si la lésion doit en principe s’apprécier au jour de la signature de la promesse de vente, il en va autrement lorsque l’objet du contrat est modifié entre l’acte sous seing privé et l’acte authentique, la lésion devant alors être estimée à la date de la réitération.

La Cour de cassation rejette ce raisonnement au terme d’une motivation dont il faut restituer la teneur en vue de la commenter pas à pas : « ayant exactement retenu que “le moment de la vente” visé par l’article 1675 du code civil était celui de la rencontre des volontés sur les éléments essentiels du contrat, à savoir, la chose et le prix, ce qui correspondait normalement à la date de la promesse de vente, même en présence d’une condition suspensive, et constaté qu’il était justifié du paiement de l’intégralité du prix de vente lors de la signature du “compromis” de 1994, la cour d’appel en a déduit à bon droit que la date du “compromis” était celle à laquelle devait être appréciée la lésion ».

Affirmer d’emblée que le « moment de la vente » visé par l’article 1675 du code civil est celui « de la rencontre des volontés » ravivera peut être le débat sur la nature de la lésion. En la matière, la doctrine classique assimilait la lésion à une présomption de vice du consentement, l’idée étant qu’un contrat gravement déséquilibré ne peut qu’avoir été imposé au vendeur par erreur, dol ou violence, vices que la lésion révélait. Cette conception, dite volontariste, a été abandonnée dans l’entre-deux-guerres, le droit positif lui substituant une vision objective de la lésion, vue comme un vice indépendant d’autres institutions. Dans cette optique, la lésion se conçoit désormais comme une protection objective contre le déséquilibre contractuel excessif – la limite étant fixée aux 7/12^e de la valeur du bien –, accordée au vendeur d’immeuble en raison de l’importance de son acte (en ce sens, V. P. Malaurie, L. Aynès et P.-Y....