Caractère non écrit d’une clause du règlement de copropriété et recevabilité de l’action

Des copropriétaires peuvent-ils soulever le caractère non écrit d’une clause du règlement de copropriété dans le cadre d’une action où le syndicat des copropriétaires n’est pas partie à l’instance ?

C’est sur cette délicate question que la Cour de cassation a dû se prononcer, apportant ici une réponse qui n’allait pas forcément de soi de prime abord, puisque l’arrêt a été rendu en formation de section et la décision publiée au Bulletin.

Dans cette affaire, deux copropriétaires en ont assigné un troisième en vue de remettre en état des combles que ce dernier se serait appropriées. En parallèle, il était demandé que soit réputée non écrite une stipulation du règlement de copropriété permettant aux copropriétaires de modifier les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale. Dans les deux cas, les demandeurs ont été déboutés.

Appropriation de parties communes et incidence sur le délai de prescription

Le premier volet du litige concerne la supposée appropriation de parties communes par un copropriétaire et le caractère prescrit ou non de la demande. Conformément à l’article 42, alinéa 1^er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui renvoie à l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. On notera que l’ancien délai était de dix ans avant que la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi ELAN) n’aligne le délai de prescription en copropriété sur celui de droit commun. En l’espèce, le délai est de dix ans, correspondant à la rédaction de l’article 42 à l’époque des faits.

Ce délai ne vise toutefois que les actions personnelles et non les actions réelles, ces dernières relevant de la prescription trentenaire (Civ. 3^e, 6 mars 2002, n° 01-00.335, AJDI 2002. 615 , obs. P. Capoulade ). La difficulté réside alors dans la qualification de l’action. Ainsi, le recours du syndicat tendant à faire cesser une appropriation des parties communes s’analyse comme une action réelle ayant pour but de restituer ce qu’un copropriétaire s’est indûment approprié (Civ. 3^e, 14 févr. 1996, n° 93-17.667, RDI 1996. 419, obs. P. Capoulade et C. Giverdon ; ibid. 420, obs. P. Capoulade et C. Giverdon ).

Dans l’affaire ayant débouché sur l’arrêt sous étude, les juges d’appel (Montpellier, 6 sept. 2022, n° 19/05712), ont constaté que l’état descriptif de division ne mentionnait pas la présence de combles sous la toiture et qu’il n’existait pas, selon les dires de l’expert, de combles au sens technique du terme avant les travaux opérés par le copropriétaire assigné. En l’absence d’appropriation de parties communes, l’action intentée est alors une action personnelle et non réelle. La Cour de cassation approuve ici les juges du fond en ce qu’ils ont procédé à cette qualification et pour avoir...