Incidence de la cotitularité du bail

En application de l’article 1751 du code civil, le droit au bail qui sert effectivement à l’habitation des époux est reputé appartenir à l’un et à l’autre des conjoints. La loi du 24 mars 2014 a étendu ce principe aux partenaires d’un PACS. L’article 1751 du code civil a pour finalité de protéger le logement de la famille particulièrement en situation de crise. L’époux bien que non signataire du bail a, du seul fait du mariage, personnellement la qualité de locataire. La cotitularité a des incidences importantes, notamment en ce qui concerne la notification des actes concernant les rapports locatifs. L’arrêt commenté, destiné aux honneurs du Bulletin, en constitue une nouvelle illustration à propos de la notification d’une offre de relogement effectuée en application des articles L. 521-1 et L. 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, une maison avait été déclarée insalubre et interdite de façon immédiate et définitive d’habitation. Le bailleur avait alors adressé à la seule épouse du preneur une proposition de relogement. La cour d’appel, se fondant sur l’unicité du bail, avait jugé que le bailleur n’avait pas manqué à son obligation de relogement dès lors qu’une proposition avait été adressée à l’un des époux. Ce raisonnement est censuré par la Cour de cassation qui relève que la proposition de relogement de la famille consécutive à un arrêté d’insalubrité portant interdiction d’habiter les lieux donnés à bail doit être adressée par le bailleur à chacun des époux co-titulaires du bail.

Cette solution se situe dans la ligne jurisprudentielle de la Cour de cassation. Chacun des époux est titulaire d’un « droit locatif personnel et distinct » (Paris, 13 déc. 2012, n° 11/16444), la jurisprudence en déduit que le congé délivré par l’un des époux est sans effet à l’égard de son conjoint (Civ. 3^e, 1^er avr. 2009, n° 08-15.929, D. 2009. 1090, obs. G. Forest ; ibid. 2010. 1168, obs. N. Damas ; ibid. 1243, obs. G. Serra et L. Williatte-Pellitteri ; AJDI 2010. 123 , obs. N. Damas ; AJ fam. 2009. 221, obs. I. Gallmeister ; RTD civ. 2009. 510, obs. J. Hauser ; ibid. 567, obs. B. Vareille ). Il en va de même de la renonciation au bénéfice de la loi du 1er septembre 1948...