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Qualification des locaux : primauté du règlement de copropriété sur la notice descriptive
Qualification des locaux : primauté du règlement de copropriété sur la notice descriptive
La notice descriptive, qui indique les caractéristiques techniques tant de l’immeuble lui-même que des travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à son implantation et à son utilisation, a pour rôle de déterminer les spécificités principales de la construction, la nature et la qualité des matériaux, sans pour autant définir davantage les droits de l’acquéreur ni primer sur les dispositions claires du règlement et de l’état descriptif de division établissant le titre conventionnel de copropriété auquel les acquéreurs ont adhéré.
par Camille Dreveaule 31 mai 2019
Lors de la conclusion d’une vente en l’état futur d’achèvement, l’article L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation exige qu’une notice décrivant les caractéristiques techniques de l’immeuble soit jointe au contrat et que le règlement de copropriété soit remis à l’acquéreur, « copropriétaire en devenir » (J. Laporte et A. de Coster, De la naissance du syndicat des copropriétaires à la première assemblée générale, AJDI 2016. 583 
). Lequel de ces documents faut-il prendre en considération en cas de contrariété entre eux ? La réponse dépend de l’action exercée. La notice définit matériellement l’objet du contrat, chose future, qui devra être livré à l’acquéreur ; tandis que le règlement de copropriété définit les règles de fonctionnement et l’immeuble et fixe les droits et obligations du copropriétaire. Joint au contrat, le règlement est opposable à ce dernier.
Dès lors, s’il s’agit d’engager la responsabilité du vendeur pour manquement à son obligation de délivrance, il faut se référer aux documents entrés dans la sphère contractuelle compte tenu des faits d’espèce. Ainsi, un arrêt d’appel a-t-il été censuré pour n’avoir tenu compte que des seules dispositions du règlement de copropriété, sans examiner les autres documents ayant valeur contractuelle, dont la notice descriptive de la résidence (Civ. 3e, 3 avr. 2013, nos 11-27.053 et 12-16.024, Constr-Urb. 2013. Comm. 92, obs. C. Sizaire ;...
