Responsabilité du garant de bonne fin et impossibilité d’exécuter les travaux

L’arrêt commenté ne manquera pas d’appeler l’attention de la pratique et de la doctrine, car rares sont les arrêts qui précisent les obligations auxquelles est tenu le garant envers l’acquéreur en cas de défaillance du vendeur.

En l’espèce, une société civile immobilière (SCI) avait vendu en l’état futur d’achèvement un appartement. Les acquéreurs avaient versé une somme correspondant à 30 % du montant du prix (sur la légalité de cette pratique, V. P. Malinvaud, VEFA : 30% du prix le jour de la vente ?, RDI 2011. 297 ). Le vendeur ayant été placé en liquidation judiciaire, le notaire avait interrogé par plusieurs courriers le garant sur la suite qui serait donnée au programme sans obtenir de réponse. Le garant était finalement sorti de son silence pour informer les acquéreurs que l’achèvement des travaux était impossible, la SCI n’ayant plus d’activité et le permis de construire étant périmé.

Les acquéreurs avaient alors assigné le garant en réparation des préjudices matériel et moral subis du fait de son inertie. La cour d’appel avait fait droit à cette demande en estimant que la banque avait commis une faute en ayant délibérément laissé périmer le permis de construire. En conséquence, elle leur avait alloué des dommages et intérêts d’un montant équivalent aux sommes empruntées et versées au vendeur (V. Paris, 4 oct. 2013, n° 12/13373, RDI 2013. 598, obs. J.-M. Berly ). Cet arrêt est confirmé par la Cour de cassation. Elle relève que le garant aurait dû mettre en œuvre la garantie d’achèvement dès...