VEFA : effets de la nullité du contrat préliminaire

Des acquéreurs de divers lots d’un immeuble en l’état futur d’achèvement en secteur protégé ont, après signature, sollicité l’annulation de leurs deux contrats (préliminaire de réservation et de vente) et l’indemnisation du préjudice subi.

En l’espèce, bien qu’ayant été démarchés à domicile, les acquéreurs n’avaient pas bénéficié des dispositions impératives consuméristes qui gouvernent la matière lors de la formation du contrat préliminaire de réservation, instaurant un délai de rétractation de quatorze jours (C. consom., anciens art. L. 121-21 s., devenus art. L. 221-18 s.). C’est au regard de ce manquement que l’acte était annulé. La question posée à la Cour de cassation était de savoir si cette sanction devait à son tour entraîner la nullité du contrat de vente. On ne peut plus clairement, les hauts magistrats ont jugé que, le contrat préliminaire de réservation étant facultatif, sa nullité est sans incidence sur la validité de l’acte de vente (v. déjà, en ce sens, Toulouse, 19 mai 2014, n° 13/02260 ; Angers, 5 nov. 2013, n° 12/01321 ; Montpellier, 16 mai 2013, n° 11/00891).

Le contrat préliminaire de réservation et le contrat de vente, s’ils s’inscrivent bien dans la même opération immobilière en pratique, n’en constituent pas pour autant un ensemble contractuel indissociable, comme tentaient de le soutenir les acquéreurs. Le contrat de réservation, s’il est bien conclu en vue d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), n’en est pas moins indépendant, « autonome » (Angers, 5 nov. 2013, n° 12/01321). D’une part, il est facultatif (CCH, art. L. 261-15, al. 1), d’autre part, il n’emporte pas,...