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Le droit en débats

L’éradication des passoires thermiques, fantasme de technocrates ?

Que penser des dispositifs punitifs et intrusifs censés contraindre les propriétaires de biens immobiliers à participer pécuniairement à la transition énergétique ?

Par François de la Vaissière le 25 Novembre 2022

La panique n’a pas encore gagné la multitude de bailleurs privés qui, soit par ignorance, soit par procrastination, n’ont pas réalisé que « le ciel va leur tomber sur la tête », seule occurrence redoutée par les irréductibles Gaulois. Par contre, les professionnels de l’immobilier commencent pour la plupart à alerter sérieusement l’opinion sur les effets potentiellement dévastateurs pour le marché locatif du train de mesures d’application des lois sur le climat, pur produit hexagonal d’une bureaucratie aveugle et déshumanisée qui se targue de faire le bien des gens contre leur gré en leur imposant de mettre au rebut les instruments dont ils disposent pour se loger ou se mouvoir, sans considération de leurs moyens d’existence.

On a d’abord vu poindre les ZFE (zones urbaines à faibles émissions) dans lesquelles il est interdit de circuler dans des véhicules anciens supposés polluants, ce qui relève certes d’une bonne intention, mais condamne les conducteurs concernés principalement ruraux à remplacer leurs vieux véhicules à essence par des voitures électriques au moment même où les prix de cette énergie explosent, tout en sachant parfaitement que c’est par impossibilité financière que ces catégories peu favorisées se privent de la voiture neuve et économe dont elles rêvent évidemment.

Et voilà que, toutes proportions gardées, les autorités remettent le couvert, cette fois sur le logement dont on ne peut ignorer qu’il s’agit d’un besoin essentiel mais non satisfait en France, et d’une forte proportion du budget des ménages.

Transition énergétique

Les exigences de la transition énergétique ont conduit en effet le législateur à prendre progressivement mais inexorablement des mesures contraignantes que maintes organisations professionnelles jugent irréalistes, voire suicidaires, en l’état d’un marché secoué par les crises et la pandémie et dans lequel l’offre locative est durablement et notablement insuffisante, tandis qu’une régression s’amorce à hauteur du désintérêt accentué des investisseurs pour la filière. La circonstance que l’attrait pour les meublés touristiques ne faiblisse pas malgré un matraquage judiciaire et réglementaire de ses utilisateurs, ou que le respect de l’encadrement des loyers applicable dans les zones tendues qui y ont adhéré ne soit le fait que d’un bailleur sur deux au mieux, malgré la menace de sanctions pécuniaires sévères, oblige à constater que les acteurs du marché du logement regimbent à se conformer à des règles qu’ils désapprouvent. Qu’on songe au durcissement que la Ville de Paris a officialisé dans son dernier règlement pour rendre impraticable de facto le « changement d’usage » exigé par la police de l’affectation administrative des biens en triplant le volume des compensations à fournir dans le quartier central des affaires avec la bénédiction de la CJUE et à la suite de notre Cour de cassation pour comprendre que les combats menés au nom de l’intérêt général paraissent à certains relever en fait de l’iniquité et d’un traitement partial des rapports locatifs que la loi de 1989 impose d’être « équilibrés ». Qu’on songe aussi aux balbutiements du nouveau et bancal DPE estimé impraticable par les diagnostiqueurs, ce qui a entraîné 185 000 révisions imputables aux anomalies et au report à 2023 de l’audit énergétique obligatoire comme préalable à toute vente, pour admettre qu’un regrettable amateurisme a obscurci la postérité de la loi Climat et Résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021, et de la loi Énergie et Climat n° 2019-1147 du 8 novembre 2019, et a retardé la parution des cent décrets annoncés, dont celui n° 2022-1035 du 22 juillet 2022.

Législation dirigiste

Précisément, notre propos vise à souligner que le monde de l’immobilier ne s’inquiète pas à tort des décisions gouvernementales d’empêcher dans un premier temps l’augmentation et la révision du loyer, depuis le 24 août 2022 puis d’interdire ensuite la location d’un nombre de plus en plus important de passoires thermiques classées en catégories F à E, dans une logique qui ne peut déboucher à terme que sur l’interdiction pure et simple de vente de tous ces logements énergivores. Pour mémoire, dès le 1er janvier 2023, la classe G, qui consomme plus de 450 kwh par m² d’énergie finale par an, ne pourra plus être louée en zones tendues, et que l’élargissement de l’interdiction touchera le reste de la classe G en 2025, puis la classe F en 2028 et enfin la classe E en 2034. Or qui peut mésestimer le bouleversement introduit par cette législation dirigiste, dès lors qu’il est d’évidence que puisque selon le ministère de tutelle l’acceptabilité de ces mesures est de l’ordre de 30 % il va s’opérer un vaste mouvement de mise en vente des logements recalés de nature à entraîner une double peine, savoir en fonction du critère inverse de la rareté haussière la baisse notable du prix recueilli par les vendeurs, du fait de l’afflux de biens de mauvaise qualité offerts à l’achat ? Le notariat indique que le phénomène s’observe déjà (+ 74 % sur douze mois à Rennes contre + 72 % à Paris, selon le site seloger.com), d’autant que les deux tiers des biens à rénover concernant les copropriétés en centre-ville, l’approbation en assemblées générales de copropriétaires constitue un frein supplémentaire lorsqu’elle est requise. Au surplus, il se murmure que ce mouvement providentiel va favoriser une spéculation effrénée de pseudo-marchands de biens à l’affût de bonnes affaires qui vont pouvoir racheter à la baisse la cohorte de logements ainsi offerts en masse à la vente, bricoler quelques travaux pour gagner un échelon dans le DPE, puis revendre au prix fort une fois passé le tsunami annoncé. On peut aussi redouter, après l’expérience déplorable de « l’isolation pour un euro » que l’immense et lucratif marché ainsi ouvert « par la volonté de la loi » ne soit lorgné par quantité de charlatans, qui ont prospéré en abusant des profanes, des personnes âgées ou peu éduquées, concrétisant nombre d’escroqueries scandaleuses et ruineuses dont les médias rapportent quotidiennement l’existence. Quant à imaginer que des aides publiques vont offrir un encouragement suffisant aux propriétaires pour se libérer d’un outil trop énergivore, c’est méconnaître que l’endettement du pays est tel que la politique du « quoi qu’il en coûte » ne peut plus être poursuivie raisonnablement et qu’en toute hypothèse le secteur du bâtiment, qui serait le seul gagnant du processus, ne poura évidemment, vu sa dégradation actuelle, faire face à la multiplication soudaine et simultanée des commandes de mises aux normes ; les difficultés de recrutement et l’amoindrissement constant des marges du fait des hausses de coût des matières premières rendent à l’évidence impossible la rénovation supplémentaire de 450 000 logements par an pendant douze ans, et l’exécutif ne peut pas ne pas le savoir au vu des retards déjà constatés sur les chantiers en cours.

4 à 5 millions de passoires thermiques

Si les sources varient, la profession s’accorde pour considérer que le pourcentage avancé de 17 % de passoires thermiques dans le parc locatif privé est sous-estimé et que leur nombre réel serait de 4 à 5 millions (sur 37 000 000 logements secteur social et propriétaires directs pour 58 % y compris), dont la grande majorité serait possédée par des « petits » bailleurs pour lesquels c’est une ressource alimentaire, et qui se sentent à la fois inaptes à se priver de l’apport des loyers et économiquement incapables de financer les complexes et coûteux travaux nécessaires, si l’on en croit 9 sur 10 sondés par la FNAIM. Ajoutons à cela que contrairement à une idée reçue c’est le parc privé qui assure majoritairement le logement des catégories défavorisées pour conclure sans crainte d’être démenti que la dictature écologique sans la rationalité qui doit aller avec l’adaptation aux temps nouveaux va déboucher sur un désastre social, dont ce n’est peut-être pas le moment idoine pour le cristalliser. C’est sans doute pourquoi l’on a procédé de façon assez hypocrite en manipulant la notion de décence par la loi n° 2015-992 du 17 août 2015 puis par le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 modifiant le célèbre décret du 31 janvier 2002 n° 2002-120 inventoriant les éléments minimaux de l’habitabilité des lieux loués selon la loi du 6 juillet 1989 ou lorsqu’il s’agit en dehors de cette dernière d’une résidence principale. Or la Cour de cassation avait énoncé par un arrêt FP-P+B+R+I de la troisième chambre civile du 15 décembre 2004 n° 02-20.614 que l’ordre public s’opposait à ce que bailleur et preneur puissent s’entendre (comme cela se faisait en matière de baux commerciaux avec la clause de « triple net » avant la loi Pinel) pour que les lieux non conformes soient pris en l’état ou que les travaux levant l’indécence soient entrepris par le locataire en contrepartie d’un loyer réduit. Cette jurisprudence ferme la porte à tout arrangement d’intérêt commun entre les parties et rend incontournable la délivrance d’un logement décent ab initio et sur tous les plans. La condition de décence permet enfin de limiter les permis de louer lorsqu’ils sont exigibles.

Aveuglement permanent et odieux

Cerise sur le gâteau, alors qu’il était admis que ce critère de décence (permettant de faire dépendre une vaste partie de l’existant de l’obligation de rénovation énergétique) ne couvrait pas les locations saisonnières ou de courte durée du type Airbnb, il vient d’être décidé de les inclure dans le droit commun, le nouveau ministre O. Klein ayant pris le contrepied de son prédécesseur E. Wargon à cet égard. Et si, en fin de compte, le propriétaire laisse le logement vacant (c’est le cas de 3 millions de logements, dont la moitié depuis plus de deux ans), il sera fortement taxé par le fisc à ce titre, ou même exposé à la réquisition. Tout est donc entrepris, dans un aveuglement permanent et odieux, pour rétrécir le marché locatif – mais aussi le marché tout court du fait du repli massif sur la mise en vente sans pour autant attendre d’acquéreurs – et ainsi neutraliser dans les prochaines années une large fraction de l’offre globale de logements… ceci dans un pays dont il est incontesté qu’il ne parvient plus depuis des décennies à satisfaire aux besoins de sa population. Il y manque chaque année 500 000 logements à construire, et l’on est obligé dans les zones urbaines denses de recourir à des expédients, tel l’encadrement des loyers par des prix administratifs qui ne reflètent plus le marché dont il sont censés s’inspirer, afin de faire artificiellement coïncider le prix effectif autorisé avec les revenus des ménages, sans considération du coût de la construction qu’on s’ingénie à plomber par l’empilement des normes de plus en plus draconiennes et des directives européennes.

Faible consolation, seuls les baux conclus ou renouvelés après l’entrée en vigueur des restrictions d’usage seront assujettis à ces dernières, à l’exclusion des baux en cours. Mais ce ne sera qu’un sursis de courte durée, la majorité des baux d’habitation ayant une durée de trois ans.

Pas de congé temporaire pour réaliser les travaux

Nous devons évoquer également un problème fort sérieux, qui a pour effet de rendre d’autant plus surréaliste le nouveau régime que nous décrivons, savoir celui des relations contractuelles entre parties au bail d’habitation désormais frappées par ces contraintes écologico-environnementales. En effet, alors que la loi votée avait envisagé un congé temporaire pour permettre au bailleur d’effectuer dans les lieux occupés les éventuels importants travaux de rénovation à visée énergétique, le Conseil constitutionnel a censuré cette faculté insérée dans l’article 15 de la loi de 1989 dans sa décision n° 2021-825 DC du 13 août 2021… pour cause de cavalier législatif ! Il en résulte donc que le bailleur soumis aux obligations nouvelles impliquant des travaux de rénovation pouvant être au moins dans certains cas assez considérables se voit alors privé de la possibilité matérielle de les exécuter aisément. L’impasse dans laquelle le débiteur désigné de l’obligation se trouve sans pouvoir arguer d’un congé pour motif légitime et sérieux même limité dans le temps n’est pas assimilable à cette exception légale que constitue, fort heureusement, une évidente impossibilité technique d’y procéder admise comme exonératoire par la loi adoptée. Il est plaisant d’ironiser sur l’incurie d’un législateur qui d’un côté reconnaît récemment au preneur la faculté d’effectuer lui-même et à ses frais les travaux de rénovation énergétique, mais qui enlève dans le même temps au bailleur – qui y est en toute hypothèse tenu – la possibilité de les réaliser dans les meilleures conditions. Comprenne qui pourra, sachant que s’il existe bien un risque réel de détournement de procédure par le biais d’un congé abusif émanant d’un bailleur de mauvaise foi désireux de libérer le logement, le principe fraus omnia corrumpit est là pour y remédier et protège l’occupant, outre recours au juge des contentieux de la protection. D’ailleurs, à partir du moment où une non-décence partielle serait établie, y compris intrinsèquemment par le DPE opposable, la victime disposerait de la possibilité de saisir ce juge pour obtenir une réduction de loyer ou une mise en conformité sous astreinte, sans préjudice d’une indemnisation sous forme de dommages-intérêts exigibles aussi longtemps que dure la non-exécution. Il sera plus facile de diminuer immédiatement le loyer pour l’abstention du bailleur que de permettre à ce dernier de l’augmenter pour l’amélioration du confort de son occupant, et de façon toujours différée. C’est peu de dire qu’il y a là une rupture de l’égalité des armes, reconnue par la Convention européenne des droits de l’homme comme composante nécessaire du procès équitable en vertu de son article 6-1. Nous estimons donc que la loi actuellement lacunaire devrait comporter par symétrie l’interdiction donnée au juge de sanctionner un bailleur qui se heurte à tout comportement de son locataire qui fait obstacle, matériellement ou intellectuellement, à la mise en conformité des locaux, y compris en se maintenant dans les lieux lorsque son évacuation est une condition technique avérée de leur exécution. Notons d’ailleurs qu’un congé de cette sorte est possible pour la reconstruction de l’immeuble ou la transformation de bureaux en logements en matière de baux commerciaux. Tôt ou tard, cette nouvelle entrave au droit de propriété par ingérence dans la convention locative donnera lieu à un contrôle de constitutionnalité par QPC mais aussi de conventionnalité après épuisement des voies de recours internes.

Absence de contrepartie pour le bailleur

Si le Conseil supérieur du notariat relève que la conception du logement n’est plus seulement patrimoniale mais sociétale, et s’il est indiscutable qu’il faut décarboner l’économie et lutter contre le réchauffement climatique induit par un gaspillage de l’énergie disponible, il n’en demeure pas moins que la réforme d’ampleur qu’on nous impose sous ce prétexte se heurte à un obstacle de taille dont personne ne paraît s’être soucié : si l’on oblige un bailleur à prélever dans sa trésorerie de quoi améliorer notablement le confort thermique et global de son locataire, quelle contrepartie réelle lui offre-t-on concomitamment dès lors que la fixation du prix du loyer répond à un ensemble de règles surprotégeant déjà le preneur par un encadrement ou un plafonnement, lesquels ne prévoient nullement de mécanisme pour revaloriser d’autant le loyer après travaux ? S’il existe en zones tendues la faculté de revoir le loyer pratiqué s’il est « manifestement sous-évalué » ce n’est qu’à l’échéance du bail, et au surplus dans des conditions n’envisageant aucune articulation avec l’obligation de changer de classe énergétique pour continuer à louer. Les textes actuels sont muets car antérieurs (la loi Elan de 2018 pour l’essentiel) et les travaux pouvant justifier une augmentation de loyer sont ceux que le bailleur choisirait librement d’exécuter en fonction de ses ressources et non ceux qu’on le contraint à les réaliser dans un calendrier impératif.

Système dogmatique et inconséquent

En définitive, prenons conscience que ce régime dictatorial ne fait vraiment pas de cadeau aux investisseurs locatifs, les privant d’abord de leur liberté de gestion propre au libéralisme censé régner en France, affectant ensuite tout ou partie de leurs liquidités à des modifications structurelles non prévues au contrat et qui ne débouchent pas sur des perspectives équitables, faute de comporter un ajustement du loyer à due concurrence des améliorations apportées à un occupant qui n’a rien demandé lui-même ! Il n’est pas insensé d’imaginer que, placés devant le choix entre bénéficier des travaux d’amélioration et voir le loyer augmenter, bien des locataires pourraient en conscience préférer le statu quo en l’absence de facultés contributives. Propres.

Il arrive un moment où le public sent ne plus pouvoir adhérer à un système qui par dogmatisme et inconséquence nous mène droit dans le mur et qui une fois de plus produira plus d’inconvénients que d’avantages au point de nuire sensiblement à ceux qu’on voudrait protéger. Il est donc temps d’ériger le bon sens en arbitre qui devra intégrer qu’il existe en effet en France une multitude de logements peu salubres ou insuffisamment isolés mais qui sont malencontreusement destinés à encore le rester, tout simplement parce que le financement adéquat fait défaut et qu’il est aussi illusoire de jeter à la rue leurs occupants que de penser que murer leurs portes et fenêtres entre 2025 et 2034 durera plus qu’un instant de déraison ! D’ailleurs, il ne doit pas y avoir beaucoup d’élus qui n’aient conscience que le calendrier actuel n’est pas tenable. Autant donc éloigner la catastrophe dès à présent, et comme disait Boileau « sur le métier, sans cesse, remettons notre ouvrage ».

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