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Le droit en débats

Pesanteurs de l’immobilier : état des lieux à l’issue de plus d’une année noire

Par François de la Vaissière le 04 Mars 2021

Une situation d’ensemble peu satisfaisante dès avant la crise

En procédant à un regard rétrospectif sur cette sinistre pandémie mondiale, qui a tant bouleversé nos modes de vie, et dont le domaine de l’immobilier n’est évidemment pas exempt, nous devons partir de la situation antérieure dans laquelle l’on pouvait déjà déplorer un traitement de l’usager de l’immobilier assez injuste (fiscalité opaque et pesante),… assez discriminatoire (sort du bailleur au regard du locataire, privilégié par une législation surprotectrice),… assez mal maitrisé (inefficacité du contrôle des prix, tant de vente que de loyers, avec un décalage croissant entre les uns et les autres),… assez castrateur (limitation du crédit en faveur des primo-accédants),… assez défavorisant (limitation de l’obligation de conseil des intermédiaires en cas d’insolvabilité ou de non-rentabilité de l’acquisition),… assez sélectif (exclusion des catégories aisées, soit 20 % et 800 000 foyers, pour la suppression immédiate de la taxe d’habitation, et maintien, outre surtaxe de celle-ci, pour les résidences secondaires), … et d’une manière générale à bien des égards déséquilibré (la scandaleuse favorisation du squatteur par rapport à sa victime, néanmoins en voie de règlement). L’absence quasi-totale de mesures de soutien gouvernemental aux bailleurs non institutionnels, victimes d’impayés de loyers s’est d’autant plus fait sentir durant la crise sanitaire, à l’exception d’un crédit d’impôt partiel et limité. Il n’est dès lors pas étonnant que l’ANIL ait noté dans son baromètre des consultations une hausse des sollicitations des locataires, ce qui est l’effet miroir du désappointement des propriétaires. Déjà à cause de la grève des avocats, l’activité des tribunaux s’était ralentie, et l’indisponibilité ou la mise en télétravail des magistrats, la suspension en mars 2020 des délais et sanctions en raison de la covid-19, la prolongation de la trêve hivernale (en dernier lieu du 1er nov. jusqu’au 31 mai !) et une nette diminution des audiences, en dépit de la faculté de prononcer les jugements au vu de la seule procédure écrite, ont gravement perturbé la réponse judiciaire au moment même où elle devenait plus essentielle. Elle reste d’ailleurs largement stérile depuis l’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020, qui ajoute aux ordonnances initiales de mars 2020, en bloquant plus nettement les processus résolutoires, et même toute action en paiement pour certaines catégories d’entreprises éligibles, tandis que les juges de référés civils généralisent l’érection du mur de la contestation sérieuse, pour remplacer l’inefficience de celui de la force majeure ou de l’imprévision, de l’obligation de délivrance du bailleur, de la théorie des risques, de celle de la destruction partielle de la chose louée ou du fait du prince, en privilégiant l’exigence de bonne foi pour adapter les conventions locatives à des circonstances exceptionnelles.

Avant la désorganisation du domaine de l’immobilier par la persistance de la pandémie, la matière appelait déjà des réformes profondes, ou pour le moins des ajustements, mais nos gouvernants ont, par facilité ou pire par parti-pris sociétal, voire par lâcheté assumée, organisé puis maintenu un environnement hostile au possédant, supposé profiter d’une rente mal acquise selon notre actuel Président (un précédent chef d’État qui a œuvré quatorze ans disait « s’enrichir en dormant » !), car comment justifier sinon que l’impôt sur la fortune ne frappe plus depuis 2017 que l’immobilier, tandis que les actifs financiers en sont exonérés au prétexte qu’ils seraient fastes pour l’économie ? Qui ne voit pourtant que l’investisseur locatif fait œuvre utile dans un contexte persistant de pénurie locative, elle-même corrélée directement à l’insuffisance de soutien étatique à la construction ? Que le promoteur/constructeur, confronté à un redoutable maquis législatif, et désormais tenu de la nouvelle norme RE 2020 plus exigeante, est dissuadé de livrer le minimum d’immeubles neufs pour couvrir les besoins inassouvis d’au moins 500 000 logements par an, et œuvre sans doute plus à la satisfaction des nécessités collectives que le financier rivé à ses écrans boursiers pour piloter ses outils automatiques dans un exclusif but spéculatif ?

Une réaction étatique défaillante qui sacrifie sciemment l’économie circulante et qui néglige les pistes que suggère une doctrine innovante

La tendance actuelle dans les premiers mois de 2021 paraît traduire en trompe-l’œil une relative résistance du marché malgré la dégradation de presque tous les indicateurs ; il faut entendre par là une stabilité des prix, après un effondrement des transactions lors du premier confinement et même une poursuite en plateau de l’augmentation des prix de vente dans l’ancien. En toute hypothèse, le pessimisme des acteurs de l’immobilier se fonde partiellement sur la circonstance qu’une baisse éventuelle des prix en 2021 serait largement différenciée selon les régions et la saturation des zones tendues et ne profiterait pas aux catégories auxquelles la frilosité actuelle des banques ne permet plus de profiter de la persistance des taux bas, en raison de la résurgence de la règle non écrite, appelée « taux d’effort » imposant un revenu triple de l’engagement dans l’emprunt. Et ceci bien que le HCSF (Haut conseil de stabilité financière) ait dû pour cette raison porter à 35 % le taux maximal d’endettement et à vingt-cinq ans la durée maximale des prêts, avec une tolérance de 20 % pour rester hors de ces recommandations devenues des obligations. En dépit de ce que le niveau des transactions n’ait pas sensiblement baissé du fait de la pression de la demande, la production de crédit immobilier de plus de 1 000 milliards d’euros à fin 2019 n’est plus d’actualité, et certains reparlent de bulle systémique, écartée jusqu’à présent par le simple constat que l’excès de demande normalement inflationniste est tempéré par le maintien durable de taux bas. Sur le moyen terme, les prix ont augmenté depuis 2000 de 269 % à Paris et de 118 % en régions, cet écart absorbant quelque peu la domination des métropoles sur la France périphérique, pointée du doigt par le géographe Christophe Guilluy. Toujours est-il que le secteur social est insuffisant à combler les besoins, d’autant que le fichier FILOCOM démontre paradoxalement que c’est dans le secteur privé que les catégories de locataires les plus précaires sont le plus logés, et non en HLM. Peu convaincant apparait dès lors le sort funeste faits aux différents mécanismes de soutien, notamment prêt à taux zéro et réduction Pinel pour l’immobilier neuf (coût moyen pour l’État de son soutien : 38 000 € par logement), prorogés mais revus à la baisse, voire supprimés. L’avantage fiscal a toujours été mobilisateur, malgré le traquenard attendant en général l’investisseur imprudent, incapable de tenir les délais ou conditions imposés, et tenu rétroactivement de subir la perte de la déduction fiscale, du seul fait que son choix d’une zone à faible attractivité le conduit à perdre son locataire en cours de route. Il résultera nécessairement du climat susdécrit un ralentissement de la construction dans les zones tendues, qui aggravera la faiblesse des mises en chantier, de 386 500 logements seulement en 2020, ce qui anticipe la diminution des achats liée à la covid-19 et résultant des pertes de revenus subis nolens volens par de nombreux secteurs d’activité.

Dans le même temps d’une relative inaction réformatrice, le congrès des Notaires de France s’est penché sur la protection du logement comme toit familial autant que comme valeur patrimoniale, par une série de suggestions opportunes : extension de l’insaisissabilité de la résidence principale à l’égard des professions libérales en étant exclues par inadvertance du législateur, utilisation de la prescription pour constituer la preuve de l’affectation administrative d’un immeuble pour mieux protéger la fonction d’habitation et lutter contre les meublés touristiques de type Airbnb, atténuer la vulnérabilité du survivant par le legs opposable du droit d’usage aux partenaires pacsés, garantir la valorisation du patrimoine du propriétaire vieillissant ou diminué par l’organisation de son hébergement en établissement spécialisé, contrarier l’impasse de la rénovation thermique des logements dégradés sans compromettre la nature alimentaire du revenu de la location tout en assurant la décence de ce local pour son occupant, etc… Par contre, constitue un échec patent les résultats de l’incitation législative à transformer des bureaux en logements, dont l’impérieuse nécessité apparait d’autant plus pour la restructuration des marchés respectifs que l’on craint une désaffection des entreprises vis-à-vis des premiers nommés (jusqu’à - 45 % en 2020), non seulement du fait des dégâts considérables issus des fermetures successives des commerces non essentiels, mais aussi parce que l’expérience prolongée du télétravail encouragé par les pouvoirs publics a démontré au patronat qu’il existait là une mine d’économies, et qu’il convenait de remettre en question une immémoriale immobilisation de capital dans des lieux d’activité apparaissant moins indispensables depuis qu’ils sont involontairement désertés.

Pourquoi tant de freins à l’essor de l’immobilier ? Et comment les contours de la fiscalité immobilière contribuent au découragement

Toutes les idées innovantes se heurtent à de multiples forces d’inertie qui freinent inexplicablement les adaptations propres à la réalisation du double objectif, jamais atteint, d’une modernisation des structures rapprochant l’offre et la demande et de la satisfaction des besoins élémentaires des populations, quels que soient les territoires et les catégories en termes de revenus, savoir se loger confortablement dans un logement décent et économe en énergie, à un prix abordable déconnecté du niveau de vie de chacun. Ceci explique notamment que l’on traite les effets et non les causes des insuffisances, que l’on bloque administrativement les loyers – concernant un français sur deux –, c’est-à-dire en les fixant non pas en fonction du marché réel sur le critère de la rareté du fait de déficit des mises en chantier depuis 1945, mais à hauteur de ce que l’occupant peut dégager de ses potentialités de gain par son travail ou son patrimoine dans une société en déclin économique constant. La succession de la rébellion des « gilets jaunes », puis de la réforme avortée des retraites, et pour finir d’une pandémie planétaire ne peut que déboucher par ricochet sur une stagnation de l’accession à la propriété et de l’investissement locatif, dont on tarde simplement à percevoir l’ampleur. Parmi ces freins, il faut en revenir à la fiscalité, comme émanant d’une administration toute puissante, qui n’assure pas l’égalité des armes lorsqu’on a l’audace de contester ses interprétations, et qui s’appuie sur des textes touffus, pléthoriques et bien souvent inintelligibles. Sur la lisibilité du corpus fiscal mettons sans crainte au défi un polytechnicien, même s’il est aussi énarque, de comprendre quoi que ce soit du « gloubi-boulga » de l’article 207 de l’annexe II du code général des impôts qui, par exemple, institue une pénalisation outrancière du contribuable qui aurait exercé l’option en faveur de la TVA pour une location nue qui en est normalement exonérée, afin de la déduire pour les travaux de rénovation améliorant le local, et qui voudrait la révoquer ! Quant aux impôts locaux, les projets de la maire de Paris Anne Hidalgo ne sont pas rassurants en ce qu’ils annoncent l’emballement auquel il faudra se confronter quand il s’agira de rembourser la dette publique. Et lorsqu’il s’agit de soulager le contribuable, notre insondable bureaucratie a besoin d’au moins 80 lignes pour expliquer comment bénéficier d’un crédit d’impôt partiel en cas d’abandon de loyers commerciaux consentis aux preneurs (la lecture de l’art. 20 de la loi n° 2020-1721 de finances pour 2021 du 29 déc. 2020, d’une complexité insensée, tout comme le décr. n° 2021-79 du 28 janv. 2021 définissant certains secteurs protégés, illustre parfaitement l’adage « pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué ? »). Que penser encore de la formulation de l’article 1389-I du code général des impôts qui discrimine la location commerciale ou industrielle – le local devant être utilisé par le contribuable lui-même et non occupé par un locataire, pour obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance prolongée et involontaire –, double peine pour le bailleur privé de loyers que le commerçant fermé malgré lui ne peut plus assumer, mais également du dégrèvement qu’imposerait la vacance prolongée des locaux, si l’occupant restitue les clés, comme il est à craindre que les faillites redoutées l’y contraigne. Rappelons que la France est championne du monde de la fiscalité immobilière, et qu’en 2019 le logement a rapporté aux finances publiques 80,6 milliards d’euros, tandis que le solde net entre les aides au logement et les recettes immobilières reste de 42 milliards cette même année. Toutefois, chaque année nous apporte son lot de mesures pénalisantes pour le contribuable. Citons ainsi la position dominante qu’a acquise récemment (loi de finances pour 2019) l’administration fiscale par la présomption d’abus de droit lorsqu’un montage d’optimisation repose sur un but principalement fiscal, qui livre le contribuable à son arbitraire. On peut aussi s’alarmer que la chambre commerciale de la Cour de cassation ait jugé le 11 mars 2020 (n° 18-20.026 afférent à une défiscalisation dans les DOM-TOM) que la perte de l’avantage fiscal n’est pas en soi un dommage réparable dans le cadre de recours fondé sur le devoir de conseil, sauf à établir la preuve – quasi impossible ! – que mieux conseillé, le contribuable aurait payé un impôt moindre ; au moins avec la théorie de la perte de chance de prendre une décision plus judicieuse, ce dernier pouvait espérer au pire une indemnisation partielle. C’est une mode bien dangereuse de multiplier les hypothèses où le préjudice bien qu’effectif n’est pas judiciairement indemnisable, comme par exemple pour l’erreur du diagnostiqueur dans une vente immobilière. On renverra aussi aux études ciblant les dangers de voir le fisc qualifier de « locations fictives » certaines tentatives du redevable de se mettre à l’abri de son inépuisable imagination pour cerner l’investisseur/acquéreur de biens immobiliers. L’autonomie du droit fiscal par rapport au droit civil permet d’en écarter maintes des garanties en cas de contentieux. Ainsi le risque fiscal est-il sévère lorsque l’on sépare le patrimoine privé et professionnel par une location « consentie à soi-même », ou interposition d’une SCI, puisque le comité de l’abus de droit fiscal considère que revêt un caractère frauduleux en ouvrant indûment droit à déductions la convention entre deux structures détenues et gérées par les mêmes personnes, sans compter la création par le contribuable d’un déficit récurrent en faisant l’acquisition de son logement au travers d’une société qui la lui donnera en location. Une fois l’imprudence commise, et en dépit du droit à l’erreur issu de la loi pour un État dans une société de confiance, en date du 10 août 2018, il est pratiquement exclu d’échapper aux griffes du dragon. Le découragement peut saisir l’usager de l’immobilier et le dissuader d’acquérir, lorsque que surgit périodiquement l’idée d’abandonner l’abattement de 30 % pour l’IFI afférent à la résidence principale ou de faire de son propriétaire occupant le débiteur d’un loyer fictif équivalent à sa valeur locative, pour mieux l’imposer. L’effet contreproductif de telles annonces interdit durablement d’espérer résoudre la perpétuelle crise du logement, d’autant qu’a persisté sous tous les régimes politiques successifs un scandaleux traitement judiciaire de l’impayé de loyer, le pire des nations occidentales, qui place tous bailleurs d’habitation en position légale d’infériorité manifeste et ceux de locaux commerciaux en face depuis 1926 d’un régime statutaire de protection du fonds de commerce unique en Europe, verrouillé depuis le décret du 30 septembre 1953 maintenant codifié. Les Français vont-ils préférer constituer une énorme épargne de précaution non rémunérée plutôt que de se tourner vers la pierre, longtemps considérée comme un placement miracle (à tort d’ailleurs vu sa faible rentabilité finale), car la dérive inflationniste des prix qui gonfle les patrimoines avec le temps est compensée par la lourde imposition des plus-values, hors de l’occupation par le propriétaire lui-même ? Le durcissement récent du régime jusqu’alors assez privilégié du loueur en meublé professionnel (LMP) qui subira des cotisations sociales de 35 à 40 % ou du taux de taxation des cessions, le traitement désavantageux des sociétés lorsqu’elles sont « à prépondérance immobilière » sont autant d’exemples punitifs non limitatifs de ce ciblage.

Face à la persistance des maux du système, avons-nous des raisons d’espérer ?

Voici les maux qui accablent les protagonistes de ce grand marché de l’immobilier, stérilisé par l’inaction des institutions, en dépit des efforts de la doctrine pour proposer des substituts, comme l’utilisation des statistiques comme aide à la décision en immobilier (découvrez le méconnu théorème de Bayes). Les prochaines années révèleront que l’annonce lénifiante de « craquements sur le marché de bureaux » camoufle en fait la volonté des grandes entreprises de réduire les coûts, et de sacrifier à un niveau élevé ceux des emplois qui ne s’adaptent pas au télétravail ; il y aurait 800 000 m² de transactions perdues en variation 2019/2020 sur l’Île-de-France et une vacance de 7,6 % à la Défense et jusqu’à 12 % en d’autres localisations. Le « sparadrap » consistant à minimiser ces chiffres alarmants en pratiquant remises, franchises et gratuités ne remplacera ces adaptations, faute d’un soutien plus conséquent du secteur.

Néanmoins, quelque espoir d’un sort meilleur réside d’abord dans l’adoption par l’article 73 de la loi ASAP n° 2020-1525 du 7 décembre 2020 de la modification de l’article 38 de la loi DALO du 5 mars 2007 fixant les conditions de l’éviction immédiate des squatteurs par son extension aux résidences secondaires ne constituant pas un domicile stricto sensu. Cette avancée promise du fait du retentissement médiatique d’un cas révoltant est toutefois ternie par la censure du Conseil constitutionnel le 3 décembre de l’article 74 de cette loi « pour l’accélération et la simplification de l’action publique » qui rectifiait le décalage existant entre les peines frappant le tiers qui squattérise et le propriétaire qui lui résiste parce que la procédure parlementaire a été méconnue par l’Assemblée nationale à qui a été reproché pas moins de vingt-trois « cavaliers législatifs », bilan consternant quand on sait qu’il existe une sous-commission de l’Assemblée nationale spécialement chargée de passer au crible les amendements afin qu’ils demeurent en rapport avec l’objet de la loi, pour être conformes à son processus régulier d’adoption.

Lueur bien modeste dans ce climat bien morose : une baisse légère (- 0,54 %) des charges de copropriété en Île-de-France en 2019, selon le 8° observatoire de la FNAIM du Grand Paris, avec une dépense globale moyenne de 5 979,38 € par ménage, se décomposant en 38,57 € de charges courantes et 17,30 € pour travaux.

Autre lueur d’espoir, alors qu’un acheteur sur deux trouve les prix trop élevés selon un sondage réalisé par le Figaro, on saluera l’initiative d’une quarantaine de parlementaires qui réclament dans une tribune publiée par le Journal du dimanche une réforme de la trêve hivernale, jugée trop pénalisante pour les propriétaires modestes qui ne disposent d’aucune autre solution d’hébergement, l’État devant prendre à sa charge partie des frais de relogement du propriétaire et/ou placer le locataire indélicat en hébergement d’urgence, à moins que lui soit proposé un relogement direct qu’il ne pourrait refuser en cas d’équivalence des logements. En outre l’assurance « impayés de loyer » serait obligatoire pour ces bailleurs peu fortunés pour qui le revenu a un caractère alimentaire évident. Or, quelle a été l’attitude des pouvoirs publics sur cette pénalisation des « petits » bailleurs, jusqu’alors oubliés du soutien gouvernemental ? Prendre le contrepied exact en portant au 1er juin la reprise des expulsions ce qui revient en pratique à les paralyser en les cantonnant dans un créneau temporel réduit à cinq mois par an. Cette mesure s’accompagne d’un communiqué de presse de la ministre Emmanuelle Wargon avançant que toute expulsion fera l’objet d’un relogement immédiat et que les bailleurs seront indemnisés (sans doute par la procédure administrative, déjà existante, en cas de refus d’assistance de la force publique dont on connait les limites soigneusement pesées pour limiter la période d’indemnisation prise en compte ?). Cet objectif utopique relève à la fois du déni de réalité et d’une démagogie sidérante, car qui peut croire qu’une solution instantanée de relogement sera proposé à l’expulsé par l’État, ce qu’il n’a jamais pu réaliser, alors qu’il convient en fait de comprendre que l’expulsion sera différée jusqu’à ce qu’il en soit ainsi ?

En conclusion

Et pour reprendre une expression controversée, mais bien adaptée aux circonstances troublées actuelles, il est grand temps que les acteurs de l’immobilier parviennent à quitter l’état de « servitude volontaire » pour imposer aux décideurs politiques les évolutions nécessaires. En particulier, il est fort à craindre que dans l’obsession vertueuse de donner des gages à la « convention citoyenne pour le climat » prétendant s’ériger en substitut du Parlement ainsi qu’à la mouvance écologique, l’exécutif ne nous entraine dans une spirale fort dangereuse contraignant les bailleurs à cesser d’offrir à la location, et les propriétaires de mettre sur le marché des ventes des locaux qui n’auraient pas atteint les normes requises par l’accélération de la transition énergétique. Déplorons déjà que depuis le 1er janvier 2021, d’une part, il ne soit plus possible de réviser à la hausse en zones tendues le loyer des logements de catégorie énergétique F ou G (décr. n° 2020-1818 du 30 déc. 2020 sur les passoires thermiques) et, d’autre part que les aides de l’ANAH à la rénovation des logements occupés par leurs propriétaires soient confinées aux catégories modestes et très modestes. Et que dire du traitement de la copropriété, qui vient de voir le gouvernement renoncer à son habilitation par la loi ELAN pour créer par ordonnance un code de la copropriété, et qui laisse paradoxalement en friche le soutien de la modernisation environnementale des syndicats, en s’abstenant toujours de promouvoir les mesures essentielles que sont le plan pluriannuel de travaux, le diagnostic global des immeubles, ou l’indexation des fonds récoltés sur les travaux programmés, tout en négligeant les préconisations du groupe d’étude dit « GRECCO » ? Quant aux « territoires » dont on ne cesse de blâmer l’abandon face aux métropoles, n’y a-t-il pas une meilleure manière de les faire revivre que de limiter l’éligibilité au dispositif DENORMANDIE des villes moyennes, dont on dit pourtant que, tous comptes faits, il est doux d’y vivre au plus près d’une ruralité dont on redécouvre les bienfaits pour la qualité de vie. Une prise de conscience de ce catalogue brumeux des réalités du pays est décidemment urgente, avec l’ultime espoir que la crise sanitaire ne stérilise pas trop durablement l’esprit de réforme qui doit continuer à animer nos secteurs. 

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