Étendue de la responsabilité des notaires

Les notaires sont tenus de vérifier la validité et l’efficacité des actes qu’ils instrumentent et de s’assurer que le projet poursuivi par les contractants est réalisable eu égard à la réglementation applicable. La jurisprudence est d’autant plus sévère qu’elle interprète strictement les causes d’exonération de responsabilité. L’arrêt commenté en fournit une illustration. En l’espèce, ni la qualité de professionnel des acquéreurs ni leur mauvaise foi n’ont été retenues pour décharger le notaire de sa responsabilité à leur égard.

Une société civile immobilière (SCI) avait acquis un immeuble avant d’être placée en liquidation judiciaire. L’ordonnance du juge commissaire ayant autorisé la vente de cet immeuble avait précisé qu’il devait être dédié à l’exploitation d’un établissement pour adolescents handicapés. Cet immeuble avait fait l’objet d’une première vente, puis d’une seconde vente après découpe en trois lots d’appartements à usage d’habitation. La première vente et les trois ventes subséquentes ayant été annulées pour défaut de pouvoir du gérant de la SCI, les sous-acquéreurs recherchaient la responsabilité du notaire qui avait instrumenté les actes.

Le notaire contestait sa garantie au motif que les acquéreurs n’étaient pas de bonne foi et avaient pris délibérément un risque puisqu’ils avaient connaissance de l’affectation des lots.

Cet argument n’est pas reçu par la Cour de cassation qui estime que, même de mauvaise foi, les acquéreurs étaient déchargés de l’obligation de procéder aux vérifications nécessaires à l’efficacité des actes de vente, cette obligation ne pesant que sur le...