Sanction de la violation d’un pacte de préférence

L’arrêt rapporté constitue une nouvelle application du revirement opéré par l’arrêt de chambre mixte du 26 mai 2006, qui, rompant avec une jurisprudence traditionnelle contraire, a décidé que le bénéficiaire d’un pacte de préférence était en droit d’exiger l’annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d’obtenir sa substitution à l’acquéreur, à condition toutefois de démontrer que ce tiers avait connaissance, au moment où il a contracté, de l’existence du pacte et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir (Ch. mixte, 26 mai 2006, D. 2006. Jur. 1861, note Gautier et Mainguy ; ibid. Pan. 2644, obs. Fauvarque-Cosson ; RTD civ. 2006. 550, obs. Mestre et Fages ; AJDI 2006. 667 ; Rev. sociétés 2006. 808, obs. Barbièri ; GAJC, 12^e éd., 2008. 653, obs. Terré et Lequette ; JCP 2006. II. 10142, note Leveneur ; ibid. I. 176, n^os 1 s., obs. Labarthe ; JCP N 2006. 1256, note Thullier ; ibid. 1278, n° 2, obs. S. Piedelièvre ; JCP E 2006. 2378, note Delebecque ; Defrénois 2006. 1206, obs. Savaux ; CCC 2006, n° 153, note Leveneur ; RDC 2006. 1080, obs. Mazeaud ; ibid. 1131, obs. Collart-Dutilleul ; Civ. 3^e, 31 janv. 2007, D. 2007. Jur. 1698, note Mainguy ; AJDI 2007. 772, obs. Cohet-Cordey ; JCP N 2007. 1302, n° 2, obs. Piedelièvre ; Defrénois 2007. 1048, obs. Libchaber ; CCC 2007, n° 116, note Leveneur ; Dr. et patr., mars 2008, p. 91 obs. Mallet-Bricout).

La configuration du litige était ici un peu particulière : une promesse synallagmatique de vente avait été consentie (le 8 janv. 2002) sur un immeuble à usage commercial avant qu’un bail commercial, portant sur le même bien, soit conclu (le 11 mars 2002) au profit d’une société tierce et intègre un pacte de préférence au profit de celle-ci. Mais, malgré sa formation postérieure à celle de la promesse, ce bail – et donc le pacte de préférence qui en faisait partie intégrante – contenait une clause qui en avançait les effets à une date antérieure à celle-ci (le 1^er janv. 2002). Pour bien comprendre, il faut ajouter que la société auteure du pacte et la société bénéficiaire de la promesse synallagmatique étaient gérées par la même personne physique.

En l’espèce, le promettant reprochait aux juges du fond d’avoir prononcé la nullité de la vente consentie au bénéficiaire de la promesse synallagmatique et de lui avoir substitué le bénéficiaire du pacte. Dans son pourvoi, il soutenait que la double preuve de la connaissance par le tiers de l’existence du pacte et de l’intention du bénéficiaire de s’en...