Bail commercial : pas de résiliation de plein droit sans l’intervention d’un huissier

Par cet arrêt, qui revêt tous les atours d’une décision de principe (de censure et vouée à une large publicité, elle comporte un court attendu impératif), la haute juridiction exige du bailleur qui entend mettre en œuvre la clause résolutoire stipulée au bail commercial qu’il recoure aux services d’un huissier de justice.

La solution ne souffre pas de contestation, l’article L. 145-41 du code de commerce subordonnant la validité de la clause résolutoire à la délivrance d’un commandement de payer.

Au cas particulier, le juge d’appel avait accueilli la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail  pour cause d’impayé d’arriéré de charges locatives et d’indexation du loyer après une mise en demeure d’exécution (par lettre recommandée avec demande d’avis de réception), au motif que cette modalité était envisagée dans le bail, à côté de la délivrance d’un commandement. Il poursuivait en indiquant qu’une lettre recommandée valant sommation remplit les conditions légales lorsqu’il en résulte une interpellation suffisante du débiteur. Or, en l’espèce, la sommation de payer détaillait la dette, rappelait au locataire qu’il disposait d’un mois pour régulariser la situation et précisait qu’à défaut de contestation dans le délai légal, le bail serait résilié de plein droit.

Cette solution est fort justement censurée au visa des articles L. 145-41 et L. 145-15 du code de commerce, ce dernier texte rangeant le premier parmi les dispositions d’ordre public du statut : la mise en œuvre d’une clause de résiliation de plein droit d’un bail commercial ne peut résulter que d’un acte extrajudiciaire (contra, toutefois, Civ. 3^e, 13 mars 2002, n° 00-17.391, AJDI 2002. 377 ; Administrer mai 2002. 34, obs. crit. B. Boccara et D. Lipman-Boccara ; Colmar, 30 mai 1988, Loyers et copr. 1989, n° 280).