Bail emphytéotique : action en garantie décennale consentie au preneur contre le constructeur

Les qualités à agir en responsabilité décennale et en réparation par suite des désordres affectant un ouvrage donné à bail emphytéotique sont transférées du bailleur au preneur, quand bien même les malfaçons auraient affecté les travaux réalisés à la demande de ce dernier sur le bien du bailleur avant la conclusion de l’emphytéose.

par Camille Selighini Grevilliot, Juriste en droit immobilierle 30 septembre 2024

La troisième chambre civile affirme que, eu égard à son objet et sauf stipulation contraire, le bail consacré par les articles L. 451-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime, emporte par lui-même, le transfert de l’action en garantie décennale, ce, dès l’entrée en jouissance par l’effet du bail et pendant toute la durée de celui-ci.

Jugement d’appel : assureur contre emphytéote usant de la garantie décennale

En 2010, un entrepreneur assuré par Sagena s’est vu confier par la société Cadusun la fourniture et la pose de panneaux photovoltaïques sur des toitures de bâtiments agricoles appartenant à M. [E].

Par suite, après expertise et sur le fondement de la garantie décennale, est intervenue l’assignation de la société Sagena (devenue SMA) en réparation pour cause de dysfonctionnements affectant la production d’énergie de l’installation. Ainsi, le 5 novembre 2021, le Tribunal de commerce de Vannes a condamné l’entreprise installatrice à payer diverses sommes à Cadusun (la société à l’origine de l’action en garantie).

Cette dernière a, en cours d’instance, conclu un bail emphytéotique avec M. [E] portant sur l’emprise des panneaux photovoltaïques et leurs accessoires.

La cour d’appel a confirmé le premier jugement (Rennes, 4^e ch., 15 déc. 2022, n° 22/00062), entraînant alors le pourvoi en cassation de la société SMA.

Celle-ci conteste, d’une part et en violation de l’article 1792 du code civil, le fait d’avoir jugé que le bail emphytéotique de janvier 2020 conférait au preneur (Cadusun) un droit réel immobilier sur l’emprise des panneaux photovoltaïques, lui permettant d’agir en responsabilité décennale, ce, même après avoir constaté que la commande des installations litigieuses était intervenue plus de dix ans avant la conclusion du bail. Ainsi, selon le requérant, seul M. [E] possédait le statut de maître d’ouvrage des panneaux installés lorsque les biens ne faisaient l’objet d’aucune emphytéose, faisant de lui l’unique détenteur de la possibilité d’invoquer la garantie décennale.

D’autre part, de ne pas avoir caractérisé l’existence d’une clause expresse au sein de l’emphytéose, autorisant Cadusun à agir contre le constructeur des aménagements photovoltaïques mis en œuvre en 2010 sur les biens dont M. [E] était le propriétaire.

Un droit réel immobilier octroyé au preneur par le bail emphytéotique

L’action en responsabilité décennale appartient au propriétaire de l’ouvrage (v. par ex., Civ. 3^e, 30 mars 2023, n° 21-25.920, D. 2024. 275, obs. R. Boffa et M. Mekki ; RTD com. 2023. 679, obs. A. Lecourt ).