Charges locatives : pas de régularisation, pas de prescription !

Par cette décision de censure partielle qui figurera à son Rapport, la haute juridiction affirme d’une part, que l’obligation de régularisation annuelle des charges locatives n’est assortie d’aucune sanction et, d’autre part – et surtout –, que le délai de prescription de l’action en répétition de l’indu ne commence pas à courir avant ladite régularisation.

Rendue dans le cadre d’un litige opposant des locataires HLM à leur bailleur et relatif aux charges des exercices 2007 à 2014, la solution vaut également pour le secteur privé. En effet, sur ce point, l’article L. 442-6 du code de la construction et de l’habitation renvoie expressément à la loi du 1^er septembre 1948, dont l’article 38, relatif aux charges récupérables, se réfère au régime de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, lequel envisage en la matière le paiement d’une provision mensuelle et une régularisation annuelle.

Pas de sanction en cas de défaut de régularisation annuelle des charges

Les locataires demandeurs ont tout d’abord tenté d’obtenir le remboursement de l’intégralité des provisions pour charges versées entre 2007 et 2014, faute, pour le bailleur, d’avoir procédé aux régularisations annuelles auxquelles l’article 23 de la loi de 1989 le contraint (jugeant qu’à défaut de fourniture de justificatifs et de régularisation, le locataire peut prétendre à la restitution des provisions, v. Civ. 3^e, 9 juin 2015, n° 14-15.444, AJDI 2015. 610 ; Pau, 28 avr. 2011, n° 09/03730, AJDI 2012. 123 ; Nancy, 7 févr. 2013, n° 12/00353, AJDI 2013. 525  ; ou, à tout le moins, à une réduction de la provision pour charges, v. Civ. 3^e, 18 juin 2002, n° 01-01.856, Administrer avr. 2003, p. 46, note B. Gauclère).

Ils n’ont obtenu satisfaction ni devant le juge du fond ni devant le juge du droit, ce dernier estimant que le premier a « exactement retenu » que l’obligation de...