La division d’un lot de copropriété ne fait pas naître un nouveau syndicat

Pour favoriser une gestion de proximité ou permettre l’entre-soi d’un groupe de copropriétaires, peut-on créer une copropriété dans la copropriété ? (sur la question, v. G. Chantepie, Groupements restreints et collaborations renforcées, AJDI 2015. 277 ).

Afin de conserver l’unité de la copropriété, la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 encadre la création de groupements adjoints au syndicat principal. Il n’est possible de créer un syndicat secondaire au sein de la copropriété que dans les conditions prévues à l’article 27. Aux termes de l’alinéa premier de cet article « lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l’article 25, la constitution entre eux d’un syndicat, dit secondaire ».

La Cour de cassation admet que la constitution de syndicats secondaires soit prévue dans le règlement de copropriété dès l’origine, à condition que les immeubles soient achevés (Civ. 3^e, 19 nov. 2015, n° 14-21.862, AJDI 2016. 517, obs. N. Le Rudulier ). Toutefois, le règlement ne peut aller outre les conditions de fond posées par la loi quant à l’exigence de bâtiments distincts. Dans un arrêt du 20 mai 2009, la Cour de cassation a posé le principe selon lequel la liberté contractuelle est limitée par les dispositions d’ordre public de la loi et que le législateur a voulu qu’il ne puisse y avoir de syndicats secondaires que lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments » (Civ. 3^e, 20 mai 2009, n° 07-22.051, Dalloz...