Transfert du bail portant sur un logement HLM au concubin en situation irrégulière

En 1996, le professeur J. Hauser affirmait que « les concubins n’ont pas de chance avec la continuation du bail » (J. Hauser, Déguerpir pour transmettre le bail, sauf dans les HLM, RTD civ 1996. 366 ). Quelque vingt années plus tard, le statut du concubin a substantiellement évolué.

En effet, l’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que, lors du décès du locataire, le contrat de location peut être transféré au concubin notoire qui vivait avec lui depuis au moins un an à la date du décès. Si le bailleur est un organisme d’habitations à loyer modéré, l’article 40, I, de la loi de 1989 précise que le transfert du bail est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution d’un logement social et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Toutefois, ces conditions ne sont pas requises envers le concubin notoire qui demande l’application de l’article 14. Or, si on comprend parfaitement que les conditions de ressources fixées par l’article R. 441-1 du code de la construction et de l’habitation puissent être évincées au bénéfice du concubin, est-il opportun d’évincer la condition portant sur la régularité de la situation administrative du bénéficiaire du transfert ? Autrement dit, le bail portant sur un logement HLM peut-il être transféré au concubin notoire ayant vécu au moins un an avec la locataire alors même qu’il n’établit pas la régularité et la permanence de son séjour sur le territoire français ?

Dans cette affaire, après le décès de la locataire d’un logement donné à bail par une société HLM, son concubin a sollicité le transfert du bail à son profit. Il n’était pas contesté par le bailleur que ce dernier avait la qualité de concubin notoire de la défunte, néanmoins, la société HLM refusait le transfert du bail au motif qu’il ne justifiait pas de son identité et de la régularité de son séjour en France. La société l’a donc assigné en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation. La cour d’appel a débouté le bailleur de ses demandes. Ce dernier a donc formé un pourvoi. Selon lui, si le concubin notoire n’est ni tenu de justifier qu’il remplit les conditions d’attribution d’un logement social ni que celui-ci est adapté à la taille de son ménage, il doit en revanche établir la régularité et la permanence de son séjour sur le territoire national. La Cour de cassation ne suit pas ce raisonnement. Elle rejette le pourvoi au motif que l’article 40, I, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les conditions d’attribution d’un logement définies par l’article R. 441-1...