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L’indemnité d’occupation étant distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit dès l’exercice par le bailleur de son droit d’option, cette indemnité doit correspondre, à défaut de convention contraire, à la valeur locative.
par Y. Rouquetle 5 octobre 2007
En jugeant haut et fort (l’arrêt sera publié au Bulletin et a les honneurs du site de la Cour), qu’en présence d’un loyer binaire, l’indemnité d’occupation due par le preneur suite à l’exercice du droit d’option du bailleur doit (sauf clause contraire) être fixée à la valeur locative, la haute juridiction ajoute une nouvelle pierre à sa construction prétorienne relative à la portée des clauses-recettes.
En l’état actuel de la jurisprudence, il semble possible d’affirmer que le choix d’un loyer binaire (correspondant à un pourcentage du chiffre d’affaires du preneur, avec un minimum garanti) n’implique l’exclusion du statut des baux commerciaux qu’en matière d’évolution du loyer. Il a, du moins, été jugé que ni l’exercice du droit d’option par le bailleur, ni, depuis l’arrêt commenté du 3 octobre 2007, le mode de calcul de l’indemnité d’occupation consécutif à l’exercice de ce droit d’option, n’échappaient aux règles statutaires.
Sur le terrain de l’évolution du loyer tout d’abord, on se souvient que la Cour de cassation a estimé que la stipulation d’un loyer variable interdit aux parties de revendiquer l’application du statut des baux commerciaux, tant lors de la révision du bail (Civ. 3e, 15 mai 1991, Bull. civ. III, n° 137 ; D. 1991. Somm. 364, obs. Rozès 
; Civ. 3e, 10 déc. 2002, D. 2003. AJ. 348, obs. crit. Rouquet ), qu’à l’occasion de son renouvellement (Civ. 3e, 10 mars 1993, Théâtre Saint-Georges, Bull. civ. III, n° 30 ; D. 1994, Somm. 47, obs. Rozès ; JCP 1993, II, n° 22089, note Auque ; Civ. 3e, 27 janv. 1999, Rodier, Bull. civ. III, n° 22 ; Dalloz Affaires 1999. 369, obs. Y. R. ; RTD com. 1999. 368, obs. Monéger ; Civ. 3e, 15 mars 2000, RD imm. 2000. 402, obs. Derruppé ; Loyers et copr. 2000, n° 141, obs. Brault ; Civ. 3e, 7 mars 2001, Bull. civ. III, n° 29 ; D. 2001. AJ. 1874, obs. Rouquet ; ibid. 2001. Somm. 3527, obs. Rozès ). Ainsi, les parties sont-elles renvoyées aux termes de leur convention (jugeant que la clause-recette fait échec à la détermination du loyer renouvelé selon les dispositions statutaires et est applicable au loyer du bail en renouvellement, V. Civ. 3e, 18 juin 2002, AJDI 2002. 685, obs. Blatter -2 esp. ). On remarquera que, justifiée par le...
