Congé pour vendre et erreur de droit

Le bailleur qui entend se séparer de son bien peut soit décider de le vendre libre en fin de bail, soit préférer réaliser plus rapidement la mutation en le vendant occupé. Au-delà de la décote qui va, vraisemblablement, devoir s’appliquer sur le prix en cas de vente du bien non libre, les deux situations se différencient par le fait que la vente en fin de relation contractuelle implique de délivrer un congé au visa de l’article 15-II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ce qui va permettre au locataire, dans les deux premiers mois du délai de préavis, de se porter prioritairement acquéreur du bien (c’est volontairement que nous évacuons de notre propos les situations particulières décrites aux art. 10 et 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 déc. 1975, relatifs, respectivement, à la vente consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lots et à la vente « à la découpe »).

Ce droit de préemption ne trouve en effet pas d’équivalent en cas de vente occupée, hypothèse dans laquelle aucun congé n’est requis, le titre locatif du locataire n’étant pas remis en cause et le bail se poursuivant avec le nouveau propriétaire (Civ. 3^e, 21 févr. 1990, Bull. civ. III, n° 54 ; 2 juin 1999, Rev. loyers 2000. 39, obs. Rémy ; 18 sept. 2007, AJDI 2008. 210, note Zalewski  ; Paris, 7 mars 1990, D. 1990. Somm. 306, obs. Bihr  ; V. aussi, précisant que le locataire qui a reçu une mise en demeure de quitter les lieux par un propriétaire qui le considérait comme occupant sans droit ni titre ne saurait prétendre avoir reçu un congé pour vendre ouvrant droit à préemption, ce d’autant plus que la vente a, en définitive, été réalisée occupée, moyennant une réduction de prix, Civ. 3^e, 11 juill. 2007, Bull. civ. III, n° 129 ; D. 2007. AJ. 2236, obs. Forest ; ibid. 2008. Pan. 1311, obs. Damas  ; AJDI 2008. 389, note Zalewski ).

Dès lors, on accueillera avec la plus grande réserve l’affirmation du tribunal de grande instance de Paris (2^e ch., 1^re sect.) qui, dans le jugement du 15 septembre 2008 rapporté, a cru pouvoir indiquer (p. 5) que la bailleresse « n’était pas obligée de vendre son appartement vide et pouvait faire délivrer un congé, sans...