Défaillance de la condition par la faute de l’acquéreur et indemnisation de l’agent immobilier

Voici un arrêt qui ne manquera pas d’être remarqué par les professionnels de l’immobilier. Un acte de vente avait été signé par l’intermédiaire d’un agent immobilier mandaté par le vendeur, l’opération étant suspendue à l’obtention d’un prêt par l’acquéreur (V. c. consom., art. L. 312-16). Ledit prêt n’ayant pas été obtenu – et la vente pas conclue –, le mandataire, avisé de la vente du bien à d’autres acquéreurs par l’intermédiaire d’une autre agence, recherchait la responsabilité les acquéreurs initiaux.

Les juges du fond avaient accueilli cette demande, ce que le pourvoi leur reprochait en invoquant une jurisprudence classique de la cour de cassation. On sait en effet que la rémunération du mandataire est conditionnée par la conclusion effective de l’opération projetée (V. L. n° 70-9 du 2 janvier 1970, art. 6, in C. Baux ou C. copr. Dalloz) et que l’article 74 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1970 précise que tel n’est pas le cas lorsque la condition suspensive affectant la vente ne s’est pas réalisée. Ces dispositions fondent habituellement le refus de la haute juridiction d’accorder toute rémunération au mandataire, même dans le cas où la défaillance de la condition est due à la faute de l’une des parties (Civ. 3^e, 19 mai 1999, Bull. civ. III, n° 120 ; D. 2000. 692, note Ardeef  ; RDI 1999. 440, obs. Tomasin  ; Administrer oct. 1999. 53, obs. Laurent ; 22 juin 2005, Administrer févr....