Validité de la renonciation du sous-locataire à son droit direct au renouvellement

Le sous-locataire, qui ne dispose d’un droit direct au renouvellement de son bail qu’à compter de l’expiration du bail principal, ne peut valablement renoncer à un droit dont il n’est pas encore titulaire.

par Y. Rouquetle 10 décembre 2007

Mécanisme propre au statut des baux commerciaux (et à lui seul : comp. L. n° 89-462 du 6 juill. 1989, art. 8 et c. civ., art. 1717), le droit direct au renouvellement que détient le sous-locataire à l’égard du propriétaire des locaux ne va jouer que pour autant que trois conditions seront cumulativement réunies. En effet, selon le second alinéa de l’article L. 145-32 du code de commerce, son exercice n’est possible que dans la mesure où :

le bail principal a expiré (pour une illustration, V. Civ. 3^e, 17 juill. 1987, Rev. loyers 1987. 485 ; précisant que le droit direct est opposable même en cas de résiliation anticipée du bail, V. Civ. 3^e, 23 nov. 1993, Rev. loyers 1994. 252 ; Paris 16 juin 1994, Loyers et copr. 1994, n° 392) ;

la sous-location est régulière. Entendons par là qu’elle a été spécialement autorisée ou agréée (Com. 1^er avr. 1965, Bull. civ. III, n° 251 ; AJPI 1966. 225 ; Civ. 3^e, 3 avr. 1972, Bull. civ. III, n° 228 ; sur l’insuffisance de l’autorisation générale de sous-louer, prévue par le bail, pour conférer au sous-locataire, non agréé par le propriétaire, un droit direct au renouvellement, V. Civ. 3^e, 22 janv. 1992, Bull. civ. III, n° 23 ; D. 1992. IR. 58 ), expressément ou même tacitement (pour un exemple d’agrément tacite, V. Paris, 14 avr. 1999, AJDI 1999. 638 ) ;

en cas de sous-location partielle,...

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