Diffusion d’annonces sur internet et exercice illégal de la profession d’agent immobilier

Voici un arrêt fort intéressant, relatif aux éléments constitutifs du délit d’exercice illégal de la profession d’agent immobilier. L’article 14 de la loi Hoguet (L. 2 janv. 1970) punit de six mois d’emprisonnement et de 7 500 € d’amende le fait de se livrer ou de prêter son concours d’une manière habituelle, y compris à titre accessoire, aux activités d’agent immobilier sans carte professionnelle.

En l’espèce, le prévenu exploitait, sans carte professionnelle, un site internet d’annonces immobilières. L’éditeur du site proposait d’y déposer gratuitement une annonce de vente ou de recherche de biens immobiliers, cette mise en ligne étant assortie d’un service – gratuit, lui aussi – de traduction en français, anglais ou néerlandais. Les coordonnées des potentiels vendeurs ou acquéreurs, qui n’apparaissaient pas sur le site, étaient transmises à tout client intéressé sur simple demande, une rémunération – 1 % du prix de vente publié – n’étant due qu’en cas de réalisation effective de la transaction.

Condamné en première instance, l’éditeur du site contestait en appel la réalité de l’infraction, au motif que, se bornant à publier des petites annonces immobilières entre particuliers, il n’exerçait aucune des activités d’entremise ou de négociation caractéristiques de la profession d’agent immobilier.

Il s’agissait donc, pour les magistrats du second degré, de rechercher si l’activité professionnelle de l’appelant pouvait être assimilée à l’une des activités visées par l’article 1^er de la loi Hoguet. Plus précisément, deux qualifications étaient envisageables : l’entremise dans l’achat ou la vente d’immeuble (L. 2 janv. 1970, art. 1^er, 1°) ou la vente de listes ou de fichiers relatifs à l’achat ou la vente d’immeubles (L. 2 janv. 1970, art. 1^er, 7°). Elles seront toutes les deux écartées.

I. - L’exclusion de l’entremise

Pour la cour d’appel de Dijon, l’activité du prévenu, qui se bornait à la diffusion d’annonces sur internet, moyennant certes rémunération, mais sans intervenir dans les relations entre les auteurs des annonces et d’éventuels contractants, ne pouvait être qualifiée d’entremise en matière de ventes immobilières. Le raisonnement s’appuie sur les constatations suivantes :

• l’intervention du prévenu...