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Le réservant n’est pas tenu de proposer à la vente les lots réservés alors qu’il résulte des termes du contrat qu’il ne s’engageait pas à vendre dès la signature mais à proposer à la vente, par préférence, dans un certain délai en cas de réalisation du programme et qu’il peut opposer au réservataire la caducité du contrat si les garanties n’ont pas été obtenues dans le délai contractuellement prévu.
par C. Dreveaule 21 décembre 2011
Depuis un arrêt du 27 octobre 1975, la Cour de cassation estime que le contrat préliminaire prévu à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation n’est pas une promesse de vente mais un contrat sui generis (V. Civ. 3e, 27 oct. 1975, Bull. civ. III, n° 309 ; D. 1976. 97, note Franck ; 3 juin 1987, RDI 1987. 461, obs. J.-C. Groslière et C. Saint-Alary-Houin ; Versailles, 17 mars 1994, RDI 1994. 462, obs. J.-C. Groslière et C. Saint-Alary-Houin 
; Paris 28 nov. 1991, D. 1993. 360, obs. F. Magnin ). Cet article prévoit que le contrat préliminaire est celui par lequel « en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble ». En conséquence, les engagements pris par le réservant sont limités. Ce dernier s’oblige uniquement à réserver l’immeuble au potentiel acquéreur, c’est-à-dire à ne pas le vendre à un tiers dans l’hypothèse où le programme serait réalisé. Mais il ne s’engage ni à construire, ni à réaliser la vente.
Cependant, la nature juridique de ce contrat fait toujours l’objet de discussions doctrinales (V. P. Malinvaud, P. Jestaz, P. Jourdain et O. Tournafond, Droit de la promotion immobilière, Dalloz, 2009, spéc. n° 403 ; Rép. immo, vo Vente d’immeuble à construire, par Tournafond, spéc. n° 53 s.). En pratique, les parties s’écartent parfois du moule prévu par l’article L. 261-15 et souscrivent des engagements complémentaires, modifiant ainsi la nature du contrat. Ainsi, certains contrats préparatoires à une vente...
