Appréciation de l’impropriété à la destination et à la prescription de l’action de l’article 1642-1

Cet arrêt est l’occasion pour la Cour de cassation de confirmer sa jurisprudence relative à la notion d’impropriété à la destination et à la prescription de l’action fondée sur l’article 1642-1 du code civil. Si les solutions apportées ne sont pas inédites, elles n’en sont pas moins intéressantes car elles ne font pas l’unanimité.

En l’espèce, l’acquéreur en VEFA d’un appartement se plaignait de divers désordres, dont un défaut d’isolation phonique, l’exiguïté de l’accès au parking et un défaut d’enduit. La Cour d’appel l’avait débouté de ses demandes en relevant que les deux premiers désordres ne relevaient pas de la garantie décennale et que l’action relative au troisième était prescrite. Elle est censurée sur ces points.

1. Pour estimer que les troubles phoniques ne relevaient pas de l’article 1792 du code civil, la cour d’appel avait relevé que le dépassement des normes était limité, ce qui ne permettait pas à l’acquéreur de justifier d’une impropriété de l’appartement à sa destination. Cette motivation est censurée par la Cour de cassation, laquelle reproche à la cour d’appel d’avoir déduit l’absence de désordres relevant de la garantie décennale de la seule circonstance que le dépassement des normes d’isolation phonique applicables aurait été limité.

Pour relever de la garantie décennale, le désordre doit être d’une certaine gravité : l’immeuble doit être impropre à sa destination. En relevant que le dépassement des normes était minime, la cour d’appel pensait avoir suffisamment motivé l’absence d’impropriété à la destination. On pourrait croire, en effet, que le respect des normes assure le confort acoustique de l’ouvrage. Un léger dépassement de ces normes pourrait constituer un désordre mais qui ne serait pas suffisamment grave pour relever de l’article 1792 du code civil. Il n’en est rien. La Cour de cassation rappelle ici que l’impropriété à la destination s’apprécie in concreto et non au regard de la réglementation applicable en la matière. Dans un attendu de principe, la troisième chambre civile avait déjà précisé que « les désordres d’isolation phonique peuvent relever de la garantie décennale même lorsque les exigences minimales légales ou réglementaires ont été respectées » (V. Civ. 3^e, 2 févr. 2004, n° 91-18.033 ; 9 déc. 2003, n° 02-18.628, RDI 2004. 196, obs. P. Malinvaud ; Cass., ass. plen., 27 oct. 2006, n° 05-19.408, D. 2006. 2810, obs. I. Gallmeister ; ibid. 2007. 1901, obs. P. Delebecque, J.-D. Bretzner et T. Vasseur ; RDI 2006. 502, obs. P. Malinvaud ; ibid. 2007. 89, obs. O. Tournafond ). Cette solution s’applique a fortiori lorsque les normes ne sont pas respectées. Les juridictions du fond doivent préciser en quoi, factuellement, le désordre...