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Droit d’option : le temps de la dénégation du statut

Le bailleur qui a offert le paiement d’une indemnité d’éviction après avoir exercé son droit d’option peut dénier au locataire le droit au statut des baux commerciaux tant qu’une décision définitive n’a pas été rendue sur la fixation de l’indemnité d’éviction. 

par Yves Rouquetle 12 septembre 2017

Par cet arrêt de censure qui figurera à son Rapport annuel, la Cour de cassation affirme que le bailleur qui a exercé son droit d’option peut, tant qu’une décision définitive n’a pas été rendue sur l’indemnité d’éviction, rétracter son offre à raison d’un manquement du preneur aux règles statutaires.

Dans cette affaire, deux ans après avoir délivré à son cocontractant un congé avec offre de renouvellement, le bailleur lui avait, dans le cadre du droit d’option qu’il tient de l’article L. 145-57 du code de commerce, signifié un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction.

Quelques mois plus tard, il l’a toutefois assigné en expulsion à raison de son défaut d’immatriculation au Registre du commerce et des sociétés (RCS) à la date du congé et à sa date d’effet (jugeant que la condition d’immatriculation s’apprécie à la date de la délivrance du congé et à celle à laquelle le bail expire, v., respectivement, Civ. 3e, 8 sept. 2016, n° 15-17.879, AJDI 2017. 113 , obs. J.-P. Blatter ; 2 juin 1999, n° 97-19.324, AJDI 2000. 311 ; ibid. 312, obs. J.-P. Blatter ; RDI 1999. 469, obs. J. Derruppé ).

Il a été débouté en appel (Paris, 30 mars 2016), le juge du fond estimant l’action en dénégation du droit au statut des baux commerciaux prescrite, car intervenue plus de deux ans après la date d’effet du congé.

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel.

Le juge parisien est censuré pour avoir violé les articles L. 145-1 et L. 145-60 du code de commerce : le bailleur ayant exercé son droit d’option peut dénier au locataire le bénéfice des règles statutaires tant que la procédure en fixation de l’indemnité d’éviction est pendante (rappr., jugeant que le bailleur peut rétracter son offre de renouvellement sans payer une indemnité d’éviction s’il établit que les conditions d’application du statut des baux commerciaux ne sont pas remplies, Civ. 3e, 10 janv. 1996, n° 94-12.348, D. 1996. 38 ; RDI 1996. 292, obs. F. Collart-Dutilleul et J. Derruppé ; RTD com. 1996. 241, obs. J. Derruppé ; précisant toutefois que la rétractation ne peut intervenir qu’en raison de la survenance d’un manquement nouveau depuis l’expiration du bail ou d’un motif inconnu du bailleur lors de la délivrance du congé, v. Civ. 3e, 7 juill. 2004, n° 03-11.152, D. 2004. 2503 , obs. Y. Rouquet ; ibid. 2005. 1090, obs. L. Rozès ; AJDI 2005. 211 , obs. M.-P. Dumont ).

 

Commentaires

Pour ceux qui ont rêvé sur la plage que le congé est le moment de la vacance, le réveil en fanfare qu'offre cet arrêt majeur de la Cour de cassation a pu paraître brutal. Il s'inscrit dans la politique jurisprudentielle développée, arrêt après arrêt, par la Cour de cassation, sur l'exigence de l'immatriculation au registre du commerce. A l'heure du big data, il conviendrait qu'un algorithme permette au commerçant qui allume son ordinateur de se voir rappeller l'impérativité de l'immatriculation. La solution est parfaitement fondée car la dénégation n'est pas une action, elle est le constat de la non application du statut.
L'arrêt est donc marqué d'une double rigueur : l'une excessive quant à l'immatriculation ; l'autre qui en découle, parfaitement fondée. J.M.

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