L’obligation de délivrance face au défaut de permis de construire

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée (C. civ., art. 1719, 1° et 2°).

Le contentieux en la matière demeurant persistant, l’arrêt rapporté du 1^er juin 2022 offre une nouvelle occasion à la Cour de cassation de se prononcer sur l’étendue de l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur de locaux commerciaux, pour laquelle le code civil donne peu de précision.

En l’espèce, les consorts D. consentent, le 1^er juillet 2009, un bail commercial sur un local édifié sans permis de construire. À la requête de la locataire, une expertise judiciaire a été sollicitée dans le cadre de laquelle il a été confié à l’expert la mission d’établir la situation administrative de toute la construction au regard des permis et certificat de conformité. Au regard du rapport d’expertise, la société locataire a assigné les bailleurs en résolution du bail commercial pour manquement à l’obligation de délivrance leur incombant et en réparation de ses préjudices.

La cour d’appel de Papeete (Papeete, 30 janv. 2020, n° 19/00028) a rejeté la demande de résolution du bail formée par la locataire aux motifs notamment que cette dernière exploitait le local litigieux conformément à sa destination de commerce de pizzas à emporter depuis la signature du bail, et que l’absence de régularité de la situation administrative du local n’avait pas d’incidence directe sur l’exploitation quotidienne du fonds de commerce.

Mais la locataire, qui a fait grief à l’arrêt de l’avoir déboutée de sa demande de résolution du bail aux torts exclusifs des bailleurs, s’est pourvue en cassation.

Défaut de permis de construire non régularisable

La haute juridiction censure l’arrêt d’appel au visa de l’article 1719 du code civil.

Elle juge que la cour d’appel, en déboutant la locataire, n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations.

En effet, il a été révélé que le défaut de permis de construire, non régularisable, « était source de troubles d’exploitation consistant en des difficultés pour assurer les lieux, en de fortes restrictions quant aux capacités de développement du commerce, ainsi qu’en une limitation drastique de la capacité du preneur à vendre son fonds du fait du risque de perte du local d’exploitation en cas d’injonction administrative de démolir ».

L’obligation de délivrance à la charge du bailleur consiste pour ce dernier à délivrer au locataire la chose louée. Cette obligation, qui porte tant sur la chose louée que sur les accessoires indispensables à son utilisation normale (Rouen, 22 mars 2007, n° 06/00482 ; Civ. 3^e, 6 déc. 1961, n° 59-13.422), est inhérente au contrat de bail.

Obligation de l’essence du bail

En effet, l’obligation de délivrance est de l’essence du bail de sorte qu’aucune stipulation particulière dans le contrat ne soit nécessaire pour obliger le bailleur (Civ. 3^e, 5 juin 2002, n° 00-19.037, D. 2002. 2303, et les obs. ; AJDI 2002. 759 , obs. P. Briand ; 1er juin 2005, n° 04-12.200, Prononce c/ Ayel (Mme), D. 2005. 1655 ; AJDI 2005. 650 , obs. Y. Rouquet ; RTD civ. 2005. 779, obs. J. Mestre et B. Fages ) ; ni qu’aucune stipulation contractuelle ne puisse l’en exonérer (Civ. 3^e, 9 juill. 2008, n° 07-14.631, D. 2008. 1999, et les obs. ; ibid. 2009. 896, obs. N. Damas ; AJDI 2008. 841 , obs. V. Zalewski ; Administrer 10/2008. 53, obs. D. Lipman-W. Boccara ; Rev. loyers 2008. 432, n° 821, note B. Humblot-Gignoux ; RLDA 2008/31, n°1870, obs. M. Filiol de Raimond ; RDC 2009. 156, obs. G. Lardeux ; JCP E 2009. 1041, n° 16, obs. H. Kenfack ; 18 janv. 2018, n° 16-26.011, Dalloz actualité, 25 janv. 2018, obs. Y. Rouquet ; D. 2018. 167 ; ibid. 1511, obs. M.-P. Dumont-Lefrand ; JA 2018, n° 573, p. 11, obs. X. Delpech ; AJDI 2018. 432 , obs. N. Damas ; JCP N 2018. 1168, note C. Aubry de Maromont ; Loyers et copr. 2018, n° 2, p. 1-2, obs. J. Monéger).

Cette obligation, qui perdure tout au long du bail et de ses renouvellements (Civ. 3^e, 10 sept. 2020, n° 18-21.890, D. 2021. 1397, obs. M.-P. Dumont ; Rev. prat. rec. 2021. 25, chron. E. Morgantini et P. Rubellin ; JCP E 2021.1002, note M.-P. Dumont ; ibid. 1168, n° 11, obs. A. Mbotaingar ; Gaz. Pal. 2020. 3421, obs. J.-D. Barbier ; 30 juin 2021, n° 17-26.348, AJDI 2021. 667 ), ne concerne pas que le bien loué lui-même. En effet, « l’obligation de délivrance correspond à une double prestation : une prestation de mise à disposition [qui s’opère généralement par la remise des clés] et une prestation de mise en état conforme de la chose louée » (M.-L. Besson, obs. ss. Civ. 3^e, 13 oct. 2021, n° 20-19.278, Lexbase - La lettre juridique, 18 nov. 2021, n° 884). Dit autrement, la délivrance implique dans le bail commercial que le bien puisse être exploité par le locataire conformément à la destination envisagée dans le contrat de bail (v. Rép. com., v° Bail commercial, par M.-P. Dumont, n^os 207 s.). Cela implique que le bien loué mis à disposition dispose « des caractéristiques physiques [matériel et fonctionnel] et juridiques permettant d’exercer effectivement l’activité stipulée au bail » (J. Prigent, La charge des travaux au regard des obligations de délivrance et d’entretien du bailleur et de leurs aménagements contractuels, Hebdo édition affaires, 5 juill. 2012, n° 303). Le bailleur est ainsi tenu de vérifier que les autorisations préalables ont été acquises (Paris, 18 janv. 2007, n° 06/01599 : pour un bail de locaux commerciaux conclu en infraction avec le plan d’occupation des sols interdisant cette destination) et que le local donné à bail est conforme aux différentes règlementations et normes pouvant encadrer l’activité stipulée au bail.

Extension d’un bâtiment édifié sans permis de construire

Dans l’arrêt sous analyse, le local donné à bail résultait d’une extension d’un bâtiment, édifié sans permis de construire. Pourtant, selon la loi, « les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire » (C. urb., art. L. 421-1 s.), de même que « les travaux, exécutés sur des constructions existantes, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires » (C. urb., art. R. 421-14). Au cas particulier, le bien loué était à l’évidence non conforme à la réglementation légale. Par ces constatations, il semble bien que le bailleur ait manqué à son obligation de délivrance, non pas en raison d’une impossibilité matérielle d’exercer l’activité stipulée au bail, mais en raison d’une impossibilité juridique causé par le défaut de permis de construire rendant le bien loué non conforme à la réglementation.

Pour la cour d’appel, ce défaut de permis ne pouvait constituer un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur au motif que la locataire exploitait depuis la signature du bail, le local litigieux conformément à sa destination de commerce de pizzas à emporter. En outre, selon le rapport d’expertise, l’absence de régularité de la situation administrative du local n’avait pas d’incidence directe sur l’exploitation quotidienne du fonds de commerce, à plus forte raison lorsque l’administration n’avait jamais enjoint la locataire de quitter les lieux. La locataire jouissait donc, et ce de manière effective, des lieux loués. Au reste, et afin de justifier davantage l’absence d’incidence du défaut de permis sur l’activité du locataire, les juges ont mis en exergue l’existence d’un commerce identique exploité dans le même immeuble de manière constante depuis 1996, mais sans faire état de la situation juridique et administrative du bien loué (résulte-t-il également d’une extension du bâtiment ?).

Cet argumentaire n’a pas emporté la conviction de la Haute juridiction. Au contraire, la Cour semble porter une certaine considération pour le second argumentaire des juges du fond, qui étonnamment vient contredire ses premières constatations.

En effet, pour censurer l’arrêt d’appel, la cour régulatrice relève l’absence de démonstration par les bailleurs du caractère régularisable du défaut de permis de construire ; il semblerait à tout le moins que les bailleurs n’aient pris aucune disposition pour y remédier. Elle relève également que les bailleurs ne pouvaient ignorer que le défaut de conformité du local commercial allait causer des troubles d’exploitation.

Au demeurant, à cet égard, il ne ressort pas de l’arrêt rapporté, que la locataire ait été informée préalablement à la conclusion du bail commercial du défaut de permis de construire, ce qui à l’évidence aurait influé sur son consentement (C. civ., art. 1112-1), sauf s’il s’avère qu’il s’agit de manœuvres dolosives commises par les bailleurs, auquel cas il est évident que sans ces manœuvres, la locataire n’aurait pas contracté (C. civ., art. 1116).

Incertitude quant à l’exploitation de l’activité prévue au bail

Quoi qu’il en soit, le défaut de permis non régularisable ne peut qu’être source de troubles d’exploitation pour le locataire. L’absence d’un permis pose à l’évidence des difficultés pour assurer les lieux, cause de fortes restrictions quant aux capacités de développement du commerce et limite de manière drastique la capacité du locataire à céder son fonds de commerce en raison du risque de perte du local d’exploitation en cas d’injonction administrative de démolir pour extension illégale. Il importe de préciser à ce titre qu’au cas particulier, la confirmation du permis de construire, de l’hygiène, de la conformité avait été demandé dans le cadre de négociations relatives à une possible cession du fonds du locataire.

Il en résulte donc que la délivrance effective des lieux loués n’est pas pleinement assurée pour le locataire mais reste controversée. Le défaut de permis de construire laisse la locataire dans une situation d’incertitude quant à l’exploitation de son activité prévue au bail, comme si une épée de Damoclès planait au-dessus de sa tête. En effet, la locataire exploite son activité dans l’insécurité compte tenu du risque de perte du local d’exploitation en cas d’injonction administrative de démolir. Elle ne peut non plus se projeter dans le futur. Il appartenait au bailleur de s’assurer préalablement à la signature du bail des autorisations administratives de construire nécessaires à l’exploitation envisagée dans les lieux loués. Le défaut de permis de construire caractériserait en lui-même un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur.

En ce sens, la troisième chambre civile de la Cour de cassation avait précédemment jugé, dans un arrêt du 21 novembre 2001, qu’en raison de la menace qui pesait sur l’activité du locataire du fait du non-respect par le bailleur de certaines autorisations administratives (permis de construire et transformation d’un logement en local commercial), le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance (Civ. 3^e, 21 nov. 2001, n° 99-21.640). Il en est de même pour le bailleur qui, nonobstant le fait que le locataire ait pu être en mesure d’exploiter son activité, comme dans l’arrêt sous étude, a conclu un bail pour un local commercial qui ne répondait pas aux exigences administratives et qui a fait l’objet d’une décision de fermeture administrative (Civ. 3^e, 2 déc. 2014, n° 13-23.019, AJDI 2015. 357 , obs. F. de La Vaissière ; Loyers et copr. 2015, n° 46, obs. P.-H. Brault ; Gaz. Pal. 12-14 avr. 2015, p. 17, obs. J.-D. Barbier).

La censure de l’arrêt d’appel est sans surprise. En déboutant la locataire, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations. La Cour de cassation renvoie l’affaire devant la cour d’appel de Papeete, autrement composée.

Quid du vice du consentement ?

Une question pouvait se poser néanmoins. Pour quelles raisons la locataire n’a pas envisagé la nullité du contrat de bail en invoquant le vice du consentement ?

La réponse est donnée dans l’arrêt d’appel qui nous apprend, au vu d’un certain nombre d’éléments, qu’un échange de local commercial était intervenu. Les bailleurs, avec accord de la locataire, avaient installé dans le local qui lui était initialement prévu, un second locataire et ils lui avaient attribué en contrepartie le local litigieux, lequel résultait d’une extension du bâtiment réalisée sans permis de construire. À cet égard, aucun certificat de conformité, ni aucun justificatif n’avaient été produit concernant les conditions dans lesquelles l’échange de local était intervenu. Cependant, la locataire a été destinataire du projet d’extension. Il lui appartenait donc, selon les juges d’appel, de refuser l’échange proposé ou, a minima, de se renseigner sur la situation administrative de ce futur local, ce dont il résultait pour les juges qu’il ne pouvait être établi que les bailleurs avaient commis des manœuvres dolosives ; expliquant ainsi la demande de résolution du bail commercial sur le fondement du manquement à l’obligation de délivrance. En effet, les manquements à cette obligation peuvent être sanctionnés par la résolution du bail aux torts exclusifs du bailleur (Civ. 3^e, 18 mars 1998, n° 96-15.277, RDI 1998. 428, obs. F. Collart-Dutilleul et J. Derruppé ).

Toutefois, les éléments évoqués ne permettaient-ils pas de penser que la locataire avait eu connaissance de l’irrégularité de l’opération, bien que la preuve de sa connaissance n’ait pas été rapportée ? Le comportement de la locataire ne pouvait-il pas limiter la portée de l’obligation de délivrance du bailleur et justifier le rejet de la demande de résolution du bail du locataire ? Il semblerait que cela ne soit pas suffisant pour la Haute juridiction. La locataire dispose du droit d’exercer son activité dans un local répondant aux exigences administratives, de sorte que le défaut de permis de construire relèverait en lui-même de l’obligation de délivrance du bailleur… affaire à suivre…