Panorama rapide de l’actualité « Immobilier » de la semaine du 13 novembre 2023

Baux

Bail d’habitation : des dangers de l’état des lieux de sortie unilatéral

• Il résulte de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire. (Civ. 3^e, 16 nov. 2023, n° 22-19.422, FS-B)

Bail commercial (clauses) : application dans le temps du réputé non écrit

• Quand bien même la prescription de l’action en nullité de clauses d’un bail commercial était antérieurement acquise, la sanction du réputé non écrit est applicable aux baux en cours.
  Viole l’article 4 du code civil en modifiant l’objet du litige une cour d’appel qui, pour rejeter les demandes indemnitaires au titre du préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, retient que si le locataire a indiqué, par une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, qu’il entendait conserver la gestion du bien et ne restituerait pas les clés en l’absence de consensus sur le règlement de l’indemnité, il ne démontre pas que le propriétaire ait passé outre ce refus en changeant les serrures de la villa et en rendant ainsi impossible l’accès des lieux en vue de son exploitation commerciale, alors que dans ses conclusions, le propriétaire affirmait avoir repris possession de sa propriété et avoir procédé au changement des serrures afin d’en sécuriser l’accès.
  Le notaire n’est pas tenu d’une obligation de conseil concernant l’opportunité économique d’un bail commercial conclu par l’acquéreur sans son concours, ni de les mettre en garde sur le risque d’annulation d’une clause de ce bail qui est sans incidence sur la validité et l’efficacité de l’acte de vente qu’il instrumente. (Civ. 3^e, 16 nov. 2023, n° 22-14.091, FS-B)

Bail rural : point de départ de l’action en requalification

• Il résulte de l’article 2224 du code civil que, si l’action en requalification en bail rural de la convention pluriannuelle de pâturage initiale se prescrit à compter de sa conclusion, l’action en requalification de chaque convention née ensuite par tacite reconduction se prescrit à compter de sa prise d’effet. (Civ. 3^e, 16 nov. 2023, n° 21-18.360, FS-B)

Copropriété

Contravention de grande voirie et tierce opposition du syndicat de copropriété

• Lorsqu’il est saisi par le préfet d’un procès-verbal constatant une occupation irrégulière du domaine public, et alors même que la transmission n’est ni assortie, ni suivie de la présentation de conclusions tendant à faire cesser l’occupation irrégulière et à remettre le domaine public en l’état, le juge de la contravention de grande voirie est tenu d’y faire droit sous la seule réserve que des intérêts généraux, tenant notamment aux nécessités de l’ordre public, n’y fassent obstacle. Dès lors qu’il ne peut utilement se prévaloir, pour contester un jugement de tribunal administratif prescrivant la remise en état du domaine public, de ce que cette remise en état est susceptible de porter atteinte à ses propres intérêts privés, les intérêts d’un syndicat de copropriété et ceux du propriétaire des installations litigieuses sont, dans l’instance par laquelle ce dernier a été déféré comme prévenu d’une contravention de grande voirie au titre de l’occupation sans autorisation du domaine public, concordants....