Panorama rapide de l’actualité « Immobilier » de la semaine du 27 mai 2024

Baux

Bail commercial et « loyer variable » : précision des règles applicables à la fixation du loyer de renouvellement

• L’article R. 145-23 du code de commerce étant applicable à toute demande en fixation du prix d’un bail renouvelé sans exclusion pour les baux stipulant un loyer comprenant une part variable, le moyen par lequel une partie à un bail commercial s’oppose à une demande en fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative au motif que les parties sont convenues d’un loyer comprenant une part variable, sans prévoir de recours au juge des loyers commerciaux pour fixer la part fixe ou le minimum garanti à la valeur locative, s’analyse en une défense au fond et non en une fin de non-recevoir.
  Il résulte de la combinaison des articles 1134, alinéa 1^er, du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 et L. 145-33 à L. 145-36 du code de commerce que si les parties à un bail commercial qui stipulent une clause de loyer variable manifestent, en principe, une volonté d’exclure une fixation judiciaire du prix du bail renouvelé à la valeur locative, il en va autrement lorsqu’elles ont exprimé une volonté commune contraire. Dès lors, même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci, lorsqu’il est saisi d’un tel moyen de défense au fond, de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques.
  Le fait que toute contestation sur le prix d’un bail renouvelé ne se résolve pas par une fixation judiciaire à la valeur locative et puisse, aboutir au maintien du loyer antérieur, ne méconnaît pas le droit d’accès au tribunal consacré par l’article 6, § 1^er, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales mais procède de l’autonomie de la volonté des parties. (Civ. 3^e, 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R)

Fraude et délais de prescription des actions au titre d’un bail commercial

• Il résulte de la combinaison de l’article L. 145-60 du code de commerce et du principe selon lequel la fraude corrompt tout que la fraude suspend le délai de prescription biennale applicable aux actions au titre d’un bail commercial. (Civ. 3^e, 30 mai 2024, n° 23-10.184, FS-B)

Action en nullité d’une vente réalisée en méconnaissance du droit de préemption du preneur à bail rural : point de départ du délai de forclusion

• Viole l’article L. 412-12 du code rural et de la pêche maritime une cour d’appel qui fixe le point de départ de la forclusion de l’action en nullité d’une vente réalisée en méconnaissance du droit de préemption du preneur au jour de la connaissance, par celui-ci, de l’existence d’une vente, et non au jour de la connaissance de sa date exacte. (Civ. 3^e, 30 mai 2024, n° 21-21.366, FS-B)

Modalités de demande de résiliation du bailleur rural en cas de décès du preneur

• La demande en résiliation du bailleur, prévue à l’article L. 411-34, alinéa 3, du code rural et de la pêche maritime, lorsque le preneur décède sans laisser de conjoint, de partenaire d’un pacte civil de solidarité ou d’ayant droit participant à l’exploitation ou y ayant participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès, peut être faite par tout moyen. (Civ. 3^e, 30 mai 2024, n° 22-22.158, FS-B)

Construction

Assurance décennale obligatoire : conditions de la couverture des dommages subis par l’ouvrage existant provoqués par la construction d’un ouvrage neuf

• Il résulte de l’article L. 243-1-1, II, du code des assurances que l’assurance...