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Remploi de fonds propres : détermination de la part majoritaire

L’indemnité de remboursement anticipé du prêt, constitutive d’une charge de jouissance supportée par la communauté, ne peut être assimilée aux frais de l’acquisition permettant de déterminer la major pars au sens de l’article 1436 du code civil. Par ailleurs, est propre un bien payé avec des fonds propres dont le montant est supérieur à la somme dépensée par la communauté pour parfaire le prix d’acquisition, peu important que ces fonds propres n’excèdent pas la moitié de la valeur d’achat du bien.

par Quentin Guiguet-Schieléle 14 décembre 2018

Major pars trahit ad se minorem. En matière de qualification des biens dans le régime de communauté, la part majoritaire l’emporte : le bien acquis à titre d’emploi ou de remploi devient propre ou commun selon que la balance contributive penche du côté de la communauté ou de la masse propre. Mais quelles sommes prendre en compte pour apprécier cet équilibre ? Que placer sur les plateaux de la balance ? Dans cet arrêt du 7 novembre 2018, la Cour de cassation esquisse quelques précisions relatives à l’indemnité de remboursement anticipée du prêt.

En l’espèce deux époux mariés sous le régime légal de communauté d’acquêts avaient fait l’acquisition d’un bien immobilier. Les trois masses de biens avaient contribué au financement de l’opération : chacun des époux avait procédé à une déclaration d’emploi de deniers propres et le solde avait été financé par un prêt commun. À la suite du divorce, des difficultés sont apparues quant à la liquidation des intérêts patrimoniaux des parties et la question de la qualification propre ou commune du bien acquis s’est inéluctablement posée. Dans un arrêt du 20 juin 2017, la cour d’appel de Bordeaux a retenu la qualification propre du bien au profit de l’épouse après avoir comparé les contributions respectives de chaque masse. En effet, l’article 1436 du code civil conditionne la subrogation réelle par emploi de deniers propres à une contribution propre supérieure ou égale au financement commun : « Quand le prix et les frais de l’acquisition excèdent la somme dont il a été fait emploi ou remploi, la communauté a droit à récompense pour l’excédent. Si, toutefois, la contribution de la communauté est supérieure à celle de l’époux...

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