Rente viagère et donation : obligation d’information et de conseil du notaire

En l’espèce, un propriétaire a vendu à un ami un de ses biens immobiliers avec réserve à son profit d’un droit d’usage et d’habitation, contre le versement d’une rente annuelle viagère et lui a consenti le même jour une donation, avec réserve à son profit d’un droit d’usage, portant sur la moitié en pleine propriété d’un ensemble immobilier lui appartenant en indivision avec sa fille. Les deux opérations immobilières ont donné lieu à deux actes authentiques reçus par le notaire.

Le propriétaire l’a assigné en responsabilité en lui reprochant d’avoir manqué à son devoir de conseil pour ne pas lui avoir conseillé la mention d’un bouquet (versement d’un capital initial au moment de la signature du contrat de vente), en sus des rentes mensuelles, d’une part et, pour de ne pas l’avoir informé que la donation était contraire aux intérêts de sa fille, qui, en cas de vente, aurait bénéficié d’un droit de préemption en application de l’article 815-14 du code civil, d’autre part.

La cour d’appel de Bordeaux rejeta sa demande considérant dans un premier temps que la possibilité de stipuler un bouquet est connue de tous et que le notaire avait pu légitimement considérer que les parties en avaient discuté et avaient décidé de ne pas en prévoir, les modalités de la vente étant leur affaire ; dans un second temps, que la décision de faire donation d’un bien à un ami, au détriment des enfants du donateur, relève d’un choix de ce dernier et qu’il n’appartient pas au notaire de s’immiscer dans les affaires de famille des parties.

Sur pourvoi du propriétaire, la Cour de cassation était amenée à s’interroger sur la portée de l’obligation d’information et de conseil du notaire. Le conseil d’un...