Responsabilité du diagnostiqueur : réparation intégrale du préjudice certain

La vente de tout ou partie d’un immeuble bâti impose l’établissement d’un dossier de diagnostic technique (DDT) par un professionnel certifié (CCH, art. L. 271-6). Ce dossier qui avait pour vocation première « d’améliorer préventivement la qualité du consentement des parties » (AJDI 2012. 821, obs. G. Chantepie ) constitue aujourd’hui une véritable « garantie » pour l’acquéreur. En effet, le diagnostiqueur est tenu de réparer le préjudice résultant de la réalisation du risque pour lequel il avait faussement informé l’acquéreur. Autrement dit, « l’information d’une absence de risque se meut ainsi en une garantie d’absence de risque » (RTD civ. 2016. 130, obs. P. Jourdain ).

En l’espèce, à la suite de la vente d’un immeuble à usage commercial et d’habitation, l’acquéreur découvre la présence de termites. Or l’état parasitaire réalisé avant cette vente faisait « état d’indices d’infestation » sans pour autant confirmer la présence effective d’insectes vivants. À la suite de cette découverte, l’acquéreur assigne donc les vendeurs en garantie des vices cachés et le diagnostiqueur en indemnisation de son préjudice.

La cour d’appel rejette l’action en garantie des vices cachés au motif que rien ne démontrait que les vendeurs avaient connaissance avant la vente de la présence de termites vivants. Il n’était également pas démontré qu’ils aient tenté sciemment de les dissimuler par quelque moyen que ce soit. Leur mauvaise foi n’étant pas établie, la clause d’exclusion de garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente ne pouvait être écartée.

Concernant la responsabilité du diagnostiqueur, la cour d’appel retient que ce dernier a commis une faute en n’informant pas l’acquéreur de la présence effective des termites. Il est donc tenu de réparer le préjudice découlant de son diagnostic erroné. La cour limite toutefois la réparation au seul coût du traitement antitermites. En effet, les magistrats du fond retiennent que, si un défaut d’information dû à la faute du diagnostiqueur est établi, il n’est en revanche pas établi que l’acquéreur aurait renoncé à son achat ou aurait demandé une diminution du prix s’il avait été informé de la présence de termites vivants.

Dans son pourvoi, l’acquéreur fait grief à l’arrêt d’appel, d’une part, d’avoir limité la réparation de son préjudice au seul coût du traitement et, d’autre part, d’avoir exclu la demande en garantie des vices cachés. La Cour de cassation devait donc se prononcer sur l’applicabilité d’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés en présence d’un diagnostic erroné et sur l’étendue des préjudices indemnisables. La haute juridiction confirme que la clause d’exclusion des vices cachés est applicable, mais casse l’arrêt d’appel au visa de l’article L. 274-1 du code de la construction et de l’habitation au motif que les préjudices résultant de la faute du diagnostiqueur ayant un caractère certain, ils doivent être réparés.

Cette décision confirme l’applicabilité de la clause de garantie des vices cachés en présence d’un diagnostic erroné et précise les règles d’indemnisation du préjudice causé à l’acquéreur par la faute du diagnostiqueur.

Application de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés

L’article 1643 du code civil prévoit que le vendeur peut conventionnellement s’exonérer de sa garantie des vices cachés. Toutefois, cette exonération est conditionnelle. D’une part, ces clauses ne s’appliquent que si le vendeur est de bonne foi. S’il stipule qu’il ne garantira pas un vice dont il avait connaissance lors de la conclusion du contrat, il sera tenu nonobstant cette clause (pour une présence de termites, v. Civ....